Запрет на продажу земли иностранцам. 

Якщо ви збираєтеся купити будинок у Болгарії, враховуйте законодавчу заборону на продаж земельних ділянок не-громадянам ЄС. Це обмеження не стосується квартир та апартаментів. 

Купівля будинку можлива за умови реєстрації та оформлення землі на юридичну особу. 

Відмінності в розрахунку житлової площі квартир. 

У Болгарії чиста площа виявляється трохи меншою за номінальну. Розбіжність пов'язана з тим, що в Болгарії в житлову площу включають товщину зовнішніх стін і частку загальних частин власника житла (терас, сходової клітки, ліфтового майданчика тощо). 

Перед вибором об'єкта запитайте інформацію про площу квартири у нашого менеджера. 

Іпотека та розстрочка. 

Болгарские банки предоставляют ипотеку под 3-4% годовых сроком более 10 лет. Однако взять ипотечный кредит россиянину в болгарском банке практически нереально.

Іпотека в Болгарії 

Як альтернативу можна купити квартиру в розстрочку до 10 років. Болгарські забудовники дають безвідсоткову розстрочку на 1-3 роки, а при більшому терміні - під 3-7% річних. 

Наявність такси підтримки. 

Власники апартаментів у житлових комплексах і апарт-готелях оплачують щорічний платіж за обслуговування житлового комплексу. Цей платіж чимось нагадує ЖКГ. Як правило, такса підтримки розраховується, виходячи з площі квартири, і становить - від 100 до 900 євро на рік. 

Если вы не хотите нести лишние расходы, можно приобрести недвижимость без таксы поддержки. К этой категории принадлежат большинство частных домов и обычные городские квартиры. Однако в таких домах тоже необходимо платить минимальные сборы на обслуживание придомовой территории, лестничных клеток и лифтов.

Рынок жилой недвижимости Болгарии продолжает укрепляться, особенно в прибрежных регионах. Во втором квартале 2024 года наиболее значительный рост зафиксирован в Бургасе — здесь количество сделок увеличилось на 43,1% по сравнению со вторым кварталом 2023 года, что стало лучшим показателем по стране. Активизация спроса заметна и в других крупных центрах:

Варна показала прирост сделок на 4,2% за квартал и 7,8% за первое полугодие.

София также демонстрирует положительную динамику и укрепление покупательской активности.

Общие тенденции рынка

За первые шесть месяцев 2024 года количество сделок на рынке недвижимости Болгарии выросло более чем на 27%, превысив результаты 2022 года, который ранее считался одним из наиболее активных периодов.

Одним из ключевых драйверов развития остаётся рост ипотечного кредитования. Во втором квартале оформлено свыше 15 тысяч ипотек, что на 17,7% больше, чем годом ранее. За полгода объём ипотечного кредитования увеличился на 20,5%, чему способствует сохраняющаяся низкая ставка по жилищным кредитам, поддерживающая доступность покупки жилья.

Бургас вновь лидирует — число ипотечных сделок во втором квартале выросло на 45,8%, а по итогам полугодия — на 37,8%. В Софии зафиксирован рост ипотечного кредитования на 22,5%.

Перспективы развития

Во втором квартале 2024 года в стране зарегистрировано 54 379 сделок — всего на восемь больше, чем в 2023 году. Несмотря на небольшое снижение показателей за первое полугодие (–0,7%), рынок демонстрирует признаки восстановления и постепенно возвращается к рекордным уровням 2022 года.

Из более чем ста анализируемых городов около сорока показали увеличение числа сделок, что свидетельствует о растущем интересе инвесторов и покупателей. Особенно востребованной остаётся недвижимость в крупных городах и на морском побережье, что сохраняет болгарский рынок жилья привлекательным для вложений и долгосрочных инвестиций.

На тлі трагічних подій в Україні болгарські агентства реєструють сплеск запитів на купівлю нерухомості в Болгарії з боку українців. Ми підготували статтю, яка допоможе громадянам України зорієнтуватися в Болгарії, зрозуміти процедуру купівлі, підібрати найкращий варіант житла з урахуванням потреб і бюджету. 

Чому українці купують нерухомість у Болгарії 

Доступна вартість нерухомості. 

Болгария – лучшее направление по соотношению цена-качество в Европе. В 2025 году купить меблированную студию в Болгарии на побережье можно от 27 000 евро, 2-комнатную квартиру – от 55000 евро. Цены в среднем колеблются в пределах 1000-1300 евро за метр, в премиум сегменте – превышают 1800 евро за кв. м. 

Споріднені культура і мова. 

Слов'янська культура близька українській за духом. Ба більше, тут практично не відчувається мовного бар'єру. Зараз у Болгарії багато українців, на відомих болгарських курортах є цілі квартали російськомовних вихідців із СНД, а багато місцевих жителів добре знають російську мову. 

Розташування, простота оформлення угоди, високий попит на нерухомість. 

Болгарія вигідно розташована по відношенню до України. У цій країні для того щоб оформити купівлю житлового об'єкта, потрібен тільки чинний закордонний паспорт. Курортне житло можна легко здавати під час купального сезону, а за бажання продати, враховуючи високий попит і обмежену пропозицію хороших об'єктів на ринку. 

Фізичним особам з іноземним громадянством заборонено набувати землю у власність. 

У Болгарії діє заборона на придбання земельних ділянок для фізичних осіб, які не є громадянами ЄС. Тому якщо ви хочете купити будинок, необхідно спочатку зареєструвати фірму в Болгарії й оформити земельну ділянку на юр.особу. З купівлею квартири в комплексі таких складнощів немає. 

Вартість відкриття фірми становить (300 євро). За термінами це приблизно 3-4 тижні. Також для відкриття фірми необхідно відкрити фірмовий рахунок у банку (банки просять за цю послугу - 300-400 євро). 

Іпотеку отримати нереально, але можлива розстрочка. 

Болгарські банки дають іпотечні кредити тільки громадянам Болгарії та інших держав ЄС. Іпотеку досить складно оформити громадянину України. 

Однак українцю можна купити квартиру в розстрочку терміном від 1 до 3 років, а в деяких житлових комплексах - до 10 років. Ця опція стосується тільки сегмента нерухомості від забудовника. Прочитайте докладно про особливості розстрочки в Болгарії

За статистикою, серед російськомовних громадян Ізраїлю Болгарія є лідером за кількістю запитів на придбання нерухомості за кордоном. У чому причини популярності болгарського напрямку? Які особливості купівлі нерухомості в Болгарії для відпочинку і постійного проживання? 

Чому ізраїльтяни купують нерухомість у Болгарії? 

Вигідні умови для пенсіонерів. 

У Болгарії діє державна програма «Забезпечений пенсіонер», згідно з якою купівля нерухомості пенсіонером дає можливість отримати болгарський Вид на проживання. За двосторонньою міжурядовою угодою між Болгарією та Єврейською державою ізраїльська пенсія зберігається повністю або частково, навіть якщо одержувач постійно проживає на території Болгарії. 

Привабливі ціни на нерухомість. 

Средняя стоимость кв. метра недвижимости в Болгарии составляет 1200 евро, в то время как в Израиле – 8 000 евро; 

Низька вартість життя. 

Прожиточный минимум на одного человека в Израиле в 2025 году был установлен на уровне 800 евро, а на одиноких родителей – 2250 евро. В то же время в Болгарии порог бедности на одного человека составляет 700 евро. Выходит, что израильтянин с небольшим стабильным доходом на родине, может жить в любом городе или курорте Болгарии. 

Курорти на будь-який смак. 

Болгарія відкриває безмежні можливості для відпочинку протягом усього року: морські, гірськолижні та бальнеологічні курорти, безліч історичних та архітектурних пам'яток. 

Помірний клімат. 

На відміну від спекотних буднів «землі обітованої», Болгарія розташована в помірних широтах. У літній сезон тут температура рідко піднімається вище 30 градусів. 

Приваблива податкова система. 

Налог при покупке недвижимости составляет всего от 2 до 3% от кадастровой стоимости объекта. 

Протягом багатьох років Болгарія є визнаним лідером серед зарубіжних країн, де росіяни купують нерухомість. 

Чи знаєте ви? 

За статистикою, близько 500 тис. об'єктів належать приблизно 350 тис. громадянам РФ, а отже, частка покупців з Росії серед інших зарубіжних покупців становить приблизно 80%. 

І навіть незважаючи на деяке зниження російського попиту останніми роками і збільшення кількості росіян, які продають свою нерухомість, Болгарія не втрачає лідируючих позицій. 

Чому росіяни купують нерухомість у Болгарії 

Дешева нерухомість і доступні ціни. 

В сравнении с другими курортными направлениями, болгарская недвижимость отличается лучшим соотношением цена-качество. В 2020 году купить квартиру в Болгарии с одной спальней на первой линии моря можно от 55 000 евро. Цены в среднем колеблются в пределах 800-1000 евро за метр. 

При цьому вартість життя в Болгарії практично не відрізняється від середнього рівня по Росії. 

Цілорічний туризм. 

Болгарія - всесезонна курортна дестинація з бальнеологічними, морськими, гірськолижними курортами, розвиненим виноробством і унікальними природними пам'ятками. 

Численна російська діаспора. 

Русская диаспора самая многочисленная в Болгарии, при этом на некоторых морских курортах, например в Святом Власе, Солнечном береге, существуют целые русскоговорящие кварталы. 

Привабливі умови для пенсіонерів. 

У країні діє спрощена схема видачі ВНЖ іноземним пенсіонерам за наявності власної або орендованої нерухомості. 

Болгарії належить 2 місце у світі після Ісландії за кількістю мінеральних джерел. Тут безліч унікальних природних пам'яток, 10 з яких занесено до списку ЮНЕСКО. 

Європейська інтеграція. 

Болгария – государство ЕС с европейским законодательством и юстицией, и полноправный член Шенгенского пространства. 

Простота угоди і помірне податкове навантаження. 

Для оформлення будинку або квартири у власність іноземцю необхідний лише закордонний паспорт. А витрати при купівлі житла з урахуванням усіх податків і зборів не перевищують 4,5% від ціни об'єкта. 

Як отримати візу в Болгарії? 

Громадяни РФ, які планують відвідати Болгарію, зобов'язані отримати візу С (короткострокова - на 90 днів). Після оформлення нерухомості, можна оформляти мультивізу власника. 

Вартість візи: Консульський збір за звичайну візу (термін оформлення від 5 до 7 днів) для громадян РФ становить 35 €, а за термінову (термін оформлення 3 дні) - 70 €. Також кожен заявник оплачує сервісний збір - 19 €. 

Ожидается, что в 2025 году рынок недвижимости Болгарии останется стабильным, а рост цен на квартиры будет сдержанным, не превышая 8–10%.

Эксперты отмечают растущий интерес покупателей и инвесторов к новостройкам. Это связано с тем, что старые дома постепенно устаревают и не соответствуют современным стандартам. В отличие от них, новые жилые комплексы отличаются высокой энергоэффективностью, удобной инфраструктурой и современными удобствами.

Покупатели все чаще отдают предпочтение объектам, предлагающим дополнительные услуги, такие как фитнес-залы, детские площадки, парковки, а также профессиональное управление недвижимостью. Такие условия делают проживание более комфортным.

Рост цен в 2025 году будет обусловлен несколькими факторами. В 2024 году рынок недвижимости показал хорошие результаты: процентные ставки оставались на исторически низком уровне, а объем ипотечного кредитования увеличился на 36% за первые девять месяцев года. Однако возможное повышение ставок в 2025 году может охладить интерес некоторых покупателей, особенно тех, кто планирует приобретение первой квартиры. В то же время завершение большого количества новых строительных проектов расширит предложение на рынке.

Дополнительным фактором, способствующим активности рынка, может стать возможное вступление Болгарии в еврозону. Это может привлечь больше иностранных инвестиций и поддержать развитие рынка. Несмотря на более умеренные темпы роста по сравнению с предыдущими годами, недвижимость в Болгарии остается востребованной как среди местных, так и среди зарубежных покупателей.

Рынок аренды в 2025 году также продолжит демонстрировать положительную динамику.

Болгарский рынок недвижимости сегодня представляет собой привлекательное направление для инвестиций — как для частных покупателей, так и для компаний. Страна сочетает в себе удачное географическое положение, мягкий климат, живописную природу и богатое культурно-историческое наследие, что неизменно делает её интересной для новых инвесторов.

Вдоль побережья Чёрного моря на сотни километров раскинулись золотистые песчаные пляжи. За последние годы здесь активно развивается современная инфраструктура: строятся элитные коттеджи, жилые комплексы и апартаменты у моря. Такая недвижимость не только пользуется высоким спросом, но и является надёжным инструментом для получения стабильного дохода — как за счёт роста стоимости, так и за счёт аренды.

Если вы стремитесь купить недвижимость выгодно, безопасно и с перспективой доходности, мы готовы помочь вам подобрать оптимальный вариант.

Основные направления инвестиций в недвижимость Болгарии:

1. Сдача в аренду.

Один из самых популярных вариантов — покупка жилья с целью последующей краткосрочной или долгосрочной аренды. Особенно востребованы объекты в Софии и на курортах Черноморского побережья.

2. Покупка на ранних этапах строительства.

Инвестиции в проекты на стадии проектирования или начала строительства позволяют приобрести недвижимость по сниженной цене и продать её позже с высокой прибылью.

3. Комбинированное использование.

Некоторые инвесторы приобретают жильё не только для личного отдыха, но и для сдачи в аренду в сезон или круглый год, что позволяет совмещать удовольствие и доход.

4. Коммерческая недвижимость и земельные участки.

Всё больше предпринимателей выбирают Болгарию для ведения бизнеса — покупают участки под строительство, отели, магазины, рестораны или офисные здания.

Болгария остаётся страной с растущим потенциалом на рынке недвижимости. Здесь можно найти как выгодные объекты для инвестиций, так и комфортные варианты для личного проживания или отдыха.

Бургас или Варна: где выгоднее и комфортнее купить недвижимость?

Выбор между Бургасом и Варной — один из самых частых среди покупателей недвижимости в Болгарии. Оба города расположены на Черноморском побережье, имеют современную инфраструктуру, удобное сообщение с другими регионами и благоприятные условия для проживания как семей с детьми, так и пенсионеров или молодых специалистов. Тем не менее, каждый из них обладает своими особенностями, преимуществами и нюансами.

🏖️ Преимущества жизни в Бургасе

Бургас расположен примерно в 100 км южнее Варны, за живописными Балканскими горами. Это город среднего размера с более спокойным ритмом жизни, который неоднократно признавался лучшим местом для проживания в Болгарии.

Бургас активно развивается: строятся современные жилые комплексы, школы, медицинские учреждения и промышленные объекты. Именно здесь началось возведение первой в стране специализированной детской больницы. Развивается и социальная инфраструктура — открываются университеты, банки, магазины, мастерские и культурные центры.

Популярные жилые районы: Лазур, Братя Миладинови, Зорница, Изгрев и Сарафово. Любителям частных домов подойдут Крайморие, Сарафово, Банево и Ветрен.

Преимущества Бургаса:

🌤️ Мягкий климат: теплая зима, меньше осадков, чем в Варне.

🌊 Близость к известным курортам — Солнечный Берег, Несебр, Поморье, Созополь, Черноморец, Царево и Синеморец.

🚗 Отличная транспортная доступность — авто, железная дорога, внутренние рейсы.

🌳 Большой приморский парк без плотной застройки.

💧 Возможности для бальнеолечения в Бургасе и соседнем Поморье.

🏠 Широкий выбор объектов: от студий и апартаментов с видом на море до коттеджей и таунхаусов.

📈 Постоянный рост цен на недвижимость, что делает город перспективным для инвестиций.

🌆 Преимущества и особенности Варны

Варна — третий по величине город Болгарии, морская столица страны и культурный центр с богатым историческим прошлым. Город динамичный, многогранный и идеально подходит для тех, кто хочет сочетать комфортное проживание с активной городской жизнью.

Здесь развиты туризм, промышленность, образование, медицина и банковский сектор, что делает Варну привлекательной для работающих профессионалов и студентов. Ежегодно сюда приезжают тысячи молодых людей из разных стран.

Популярные и престижные районы: Центр, Чайка, Бриз, Левски — все они хорошо обеспечены инфраструктурой: школы, детсады, магазины, кафе, парки и удобный транспорт.

Преимущества Варны:

🛍️ Широкий выбор торговых центров, бутиков и ресторанов.

🏗️ Активное строительство жилья как в центре, так и у моря.

✈️ Международный аэропорт с круглогодичными рейсами.

Недостаток Варны:

💸 Более высокие цены на недвижимость — примерно на 15–20% выше, чем в Бургасе.

⚖️ Что выбрать: Бургас или Варну?

Решение зависит от ваших целей и стиля жизни.

Бургас — лучший выбор для тех, кто ценит спокойствие, умеренные цены, природу и курортную атмосферу. Он идеально подойдёт для постоянного проживания, отдыха и долгосрочных инвестиций.

Варна подойдёт тем, кто ищет динамичный ритм, развитую деловую среду, разнообразие развлечений и больше возможностей для карьерного роста.

📍 В итоге оба города предлагают отличные условия для жизни и инвестиций — вопрос лишь в том, что для вас важнее: спокойствие и уют Бургаса или активность и престиж Варны.

Резервування об'єкта. 

Ви обираєте вподобану нерухомість, вносите резерваційний депозит (2000-3000 євро), підписуємо договір завдатку. Цю суму необхідно перерахувати на спеціальний рахунок на підставі договору, скориставшись послугами банку. Квартиру знімають з продажу, починається процес підготовки документів до угоди. 

Важливо: при купівлі нерухомості від забудовника в розстрочку укладаємо попередній договір із забудовником. У договорі описані умови погашення всієї суми покупцем 

Підготовка пакета документів.  

Після внесення депозиту продавець готує пакет документів, необхідних для нотаріального завершення угоди: 

Посвідчення про оціночну вартість (видається органами муніципалітету); 

Довідка з кадастрової служби; 

Нотаріальний акт продавця; 

Декларація про сімейний стан; 

Довідка про відсутність боргів із податків (перед угодою керівник компанії усно або письмово підтверджує, що заборгованостей за таксою підтримки немає); 

Довідка про відсутність обтяжень. 

Від вас, як покупця, знадобиться лише закордонний паспорт! 

Нотаріальне оформлення угоди.  

Через місяць укладаємо договір у нотаріуса. На угоді присутні менеджер агентства нерухомості, продавець, покупець або їхні довірені представники (якщо угода здійснюється дистанційно за дорученням). Відбувається повний розрахунок за нерухомість. 

Реєстрація документів.  

Нотаріально завірений договір купівлі-продажу необхідно зареєструвати в суді та болгарському Агентстві з вписування. На це відводиться 7 днів після отримання нотаріального акта. У момент реєстрації договору права власності переходять до покупця. 

Протягом 2-х місяців власність декларують у Муніципальній податковій інспекції, заповнивши бланк і надавши номери Булстату та нотаріальний акт. 

Переоформлення контрактів із постачальниками комунальних послуг. 

На підставі нотаріального акта укладаються договори такси підтримки з власником комплексу, а також з комунальними службами на постачання електроенергії, води та каналізації, інших послуг. 

Такса підтримки - щорічний платіж, який оплачують усі власники апартаментів у житловому комплексі (аналог ЖКГ). Ці гроші йдуть на обслуговування басейну, плановий ремонт будівлі, охорону, прибирання загальних приміщень і прилеглої території. Розмір такси підтримки залежить від площі квартири і становить 8-15 євро за кв. метр на рік. 

У Болгарії є житло без такси підтримки. До цього сегменту належать звичайні міські квартири в Несебрі, Бургасі або Варні чи приватні будинки. Однак така нерухомість на 30% дорожча і її складніше здавати в оренду туристам. Ба більше, людям, які не знають болгарської, складно буде домовитися із сусідами з приводу оплати електрики за ліфт, світло і ремонту.

По прогнозам экспертов, рынок недвижимости Болгарии в 2026 году сохранит стабильность с умеренным ростом цен. Ожидается, что среднее повышение стоимости квартир составит 6–9%, что отражает постепенное и сбалансированное развитие рынка без резких колебаний.

📊 Основные тенденции

Интерес покупателей и инвесторов продолжит смещаться в сторону новых жилых комплексов. Старый жилой фонд постепенно устаревает: многие дома требуют ремонта и не соответствуют современным стандартам энергоэффективности и комфорта.

Новые проекты предлагают современное жильё с улучшенной инфраструктурой, благоустроенными придомовыми территориями и удобствами, такими как парковки, фитнес-залы, детские площадки и профессиональное управление недвижимостью. Это делает новостройки привлекательными как для проживания, так и для долгосрочных инвестиций.

🏙️ Предпочтения покупателей

Покупатели всё больше ориентируются на комплексные решения, где проживание и сервис сочетаются. В 2026 году спрос будет особенно высоким на:

квартиры с видом на море или центральные районы городов, объекты с доступом к фитнесу и оздоровительным зонам, жильё с возможностью сдачи в аренду и профессиональным управлением.

Такой подход повышает ликвидность объектов и делает их привлекательными для инвесторов, планирующих получать доход от аренды.

💶 Факторы, влияющие на цены

Рост цен на недвижимость в 2026 году будет умеренным и обусловлен несколькими ключевыми факторами:

📈 Стабильный спрос: по итогам 2025 года рынок показал устойчивый рост благодаря доступным ипотечным ставкам и расширению предложения.

🏗️ Новые проекты: завершение крупных строительных комплексов увеличит количество доступного жилья, что будет сдерживать резкие скачки цен.

💰 Ипотечное кредитование: возможное незначительное повышение процентных ставок слегка охладит активность среди покупателей первой квартиры, но на спрос инвесторов это влияние будет минимальным.

🇪🇺 Перспектива евроинтеграции: возможное вступление Болгарии в еврозону продолжает привлекать иностранных инвесторов и поддерживать доверие к рынку.

🌍 Инвестиционная привлекательность

Недвижимость в Болгарии остаётся надёжным активом для вложений. Мягкий климат, туристическая привлекательность, развитая инфраструктура и относительно низкие цены делают страну интересной как для местных, так и для зарубежных инвесторов.

🏘️ Рынок аренды

Спрос на аренду жилья продолжит рост в 2026 году. Особенно высок он останется в крупных городах — Софии, Варне, Пловдиве, Бургасе — и в курортных зонах. Это связано с увеличением числа студентов, иностранных специалистов и туристов, ищущих комфортное временное жильё.

Итог:

2026 год обещает быть спокойным и сбалансированным для рынка недвижимости Болгарии. Умеренный рост цен, активное строительство новостроек и стабильное ипотечное кредитование создадут комфортные условия для покупки жилья и инвестиций.