Заборона на продаж землі іноземцям. 

Якщо ви збираєтеся купити будинок у Болгарії, враховуйте законодавчу заборону на продаж земельних ділянок не-громадянам ЄС. Це обмеження не стосується квартир та апартаментів. 

Купівля будинку можлива за умови реєстрації та оформлення землі на юридичну особу. 

Відмінності в розрахунку житлової площі квартир. 

У Болгарії чиста площа виявляється трохи меншою за номінальну. Розбіжність пов'язана з тим, що в Болгарії в житлову площу включають товщину зовнішніх стін і частку загальних частин власника житла (терас, сходової клітки, ліфтового майданчика тощо). 

Перед вибором об'єкта запитайте інформацію про площу квартири у нашого менеджера. 

Іпотека та розстрочка. 

Болгарські банки надають іпотеку під 3-4% річних терміном понад 10 років. Однак взяти іпотечний кредит росіянину в болгарському банку практично нереально.

Іпотека в Болгарії 

Як альтернативу можна купити квартиру в розстрочку до 10 років. Болгарські забудовники дають безвідсоткову розстрочку на 1-3 роки, а при більшому терміні - під 3-7% річних. 

Наявність такси підтримки. 

Власники апартаментів у житлових комплексах і апарт-готелях оплачують щорічний платіж за обслуговування житлового комплексу. Цей платіж чимось нагадує ЖКГ. Як правило, такса підтримки розраховується, виходячи з площі квартири, і становить - від 100 до 900 євро на рік. 

Якщо ви не хочете нести зайві витрати, можна придбати нерухомість без такси підтримки. До цієї категорії належать більшість приватних будинків і звичайні міські квартири. Однак у таких будинках теж необхідно платити мінімальні збори на обслуговування прибудинкової території, сходових клітин і ліфтів.

Ринок житлової нерухомості Болгарії продовжує зміцнюватися, особливо в прибережних регіонах. У другому кварталі 2024 року найзначніше зростання зафіксовано в Бургасі - тут кількість угод збільшилася на 43,1% порівняно з другим кварталом 2023 року, що стало найкращим показником по країні. Активізація попиту помітна і в інших великих центрах:

Варна показала приріст угод на 4,2% за квартал і 7,8% за перше півріччя.

Софія також демонструє позитивну динаміку і зміцнення купівельної активності.

Загальні тенденції ринку

За перші шість місяців 2024 року кількість угод на ринку нерухомості Болгарії зросла більш ніж на 27%, перевищивши результати 2022 року, який раніше вважали одним із найактивніших періодів.

Одним із ключових драйверів розвитку залишається зростання іпотечного кредитування. У другому кварталі оформлено понад 15 тисяч іпотек, що на 17,7% більше, ніж роком раніше. За півроку обсяг іпотечного кредитування збільшився на 20,5%, чому сприяє збереження низької ставки за житловими кредитами, що підтримує доступність купівлі житла.

Бургас знову лідирує - кількість іпотечних угод у другому кварталі зросла на 45,8%, а за підсумками півріччя - на 37,8%. У Софії зафіксовано зростання іпотечного кредитування на 22,5%.

Перспективи розвитку

У другому кварталі 2024 року в країні зареєстровано 54 379 угод - лише на вісім більше, ніж у 2023 році. Незважаючи на невелике зниження показників за перше півріччя (-0,7%), ринок демонструє ознаки відновлення і поступово повертається до рекордних рівнів 2022 року.

З більш ніж ста аналізованих міст близько сорока показали збільшення кількості угод, що свідчить про зростаючий інтерес інвесторів і покупців. Особливо затребуваною залишається нерухомість у великих містах і на морському узбережжі, що зберігає болгарський ринок житла привабливим для вкладень і довгострокових інвестицій.

На тлі трагічних подій в Україні болгарські агентства реєструють сплеск запитів на купівлю нерухомості в Болгарії з боку українців. Ми підготували статтю, яка допоможе громадянам України зорієнтуватися в Болгарії, зрозуміти процедуру купівлі, підібрати найкращий варіант житла з урахуванням потреб і бюджету. 

Чому українці купують нерухомість у Болгарії 

Доступна вартість нерухомості. 

Болгарія - найкращий напрямок за співвідношенням ціна-якість у Європі. У 2025 році купити мебльовану студію в Болгарії на узбережжі можна від 27 000 євро, 2-кімнатну квартиру - від 55000 євро. Ціни в середньому коливаються в межах 1000-1300 євро за метр, у преміум сегменті - перевищують 1800 євро за кв. м. 

Споріднені культура і мова. 

Слов'янська культура близька українській за духом. Ба більше, тут практично не відчувається мовного бар'єру. Зараз у Болгарії багато українців, на відомих болгарських курортах є цілі квартали російськомовних вихідців із СНД, а багато місцевих жителів добре знають російську мову. 

Розташування, простота оформлення угоди, високий попит на нерухомість. 

Болгарія вигідно розташована по відношенню до України. У цій країні для того щоб оформити купівлю житлового об'єкта, потрібен тільки чинний закордонний паспорт. Курортне житло можна легко здавати під час купального сезону, а за бажання продати, враховуючи високий попит і обмежену пропозицію хороших об'єктів на ринку. 

Фізичним особам з іноземним громадянством заборонено набувати землю у власність. 

У Болгарії діє заборона на придбання земельних ділянок для фізичних осіб, які не є громадянами ЄС. Тому якщо ви хочете купити будинок, необхідно спочатку зареєструвати фірму в Болгарії й оформити земельну ділянку на юр.особу. З купівлею квартири в комплексі таких складнощів немає. 

Вартість відкриття фірми становить (300 євро). За термінами це приблизно 3-4 тижні. Також для відкриття фірми необхідно відкрити фірмовий рахунок у банку (банки просять за цю послугу - 300-400 євро). 

Іпотеку отримати нереально, але можлива розстрочка. 

Болгарські банки дають іпотечні кредити тільки громадянам Болгарії та інших держав ЄС. Іпотеку досить складно оформити громадянину України. 

Однак українцю можна купити квартиру в розстрочку терміном від 1 до 3 років, а в деяких житлових комплексах - до 10 років. Ця опція стосується тільки сегмента нерухомості від забудовника. Прочитайте докладно про особливості розстрочки в Болгарії

За статистикою, серед російськомовних громадян Ізраїлю Болгарія є лідером за кількістю запитів на придбання нерухомості за кордоном. У чому причини популярності болгарського напрямку? Які особливості купівлі нерухомості в Болгарії для відпочинку і постійного проживання? 

Чому ізраїльтяни купують нерухомість у Болгарії? 

Вигідні умови для пенсіонерів. 

У Болгарії діє державна програма «Забезпечений пенсіонер», згідно з якою купівля нерухомості пенсіонером дає можливість отримати болгарський Вид на проживання. За двосторонньою міжурядовою угодою між Болгарією та Єврейською державою ізраїльська пенсія зберігається повністю або частково, навіть якщо одержувач постійно проживає на території Болгарії. 

Привабливі ціни на нерухомість. 

Середня вартість кв. метра нерухомості в Болгарії становить 1200 євро, тоді як в Ізраїлі - 8 000 євро; 

Низька вартість життя. 

Прожитковий мінімум на одну особу в Ізраїлі у 2025 році було встановлено на рівні 800 євро, а на одиноких батьків - 2250 євро. Водночас у Болгарії поріг бідності на одну людину становить 700 євро. Виходить, що ізраїльтянин із невеликим стабільним доходом на батьківщині, може жити в будь-якому місті чи курорті Болгарії. 

Курорти на будь-який смак. 

Болгарія відкриває безмежні можливості для відпочинку протягом усього року: морські, гірськолижні та бальнеологічні курорти, безліч історичних та архітектурних пам'яток. 

Помірний клімат. 

На відміну від спекотних буднів «землі обітованої», Болгарія розташована в помірних широтах. У літній сезон тут температура рідко піднімається вище 30 градусів. 

Приваблива податкова система. 

Податок при купівлі нерухомості становить лише від 2 до 3% від кадастрової вартості об'єкта. 

Протягом багатьох років Болгарія є визнаним лідером серед зарубіжних країн, де росіяни купують нерухомість. 

Чи знаєте ви? 

За статистикою, близько 500 тис. об'єктів належать приблизно 350 тис. громадянам РФ, а отже, частка покупців з Росії серед інших зарубіжних покупців становить приблизно 80%. 

І навіть незважаючи на деяке зниження російського попиту останніми роками і збільшення кількості росіян, які продають свою нерухомість, Болгарія не втрачає лідируючих позицій. 

Чому росіяни купують нерухомість у Болгарії 

Дешева нерухомість і доступні ціни. 

Порівняно з іншими курортними напрямками, болгарська нерухомість вирізняється найкращим співвідношенням ціна-якість. У 2020 році купити квартиру в Болгарії з однією спальнею на першій лінії моря можна від 55 000 євро. Ціни в середньому коливаються в межах 800-1000 євро за метр. 

При цьому вартість життя в Болгарії практично не відрізняється від середнього рівня по Росії. 

Цілорічний туризм. 

Болгарія - всесезонна курортна дестинація з бальнеологічними, морськими, гірськолижними курортами, розвиненим виноробством і унікальними природними пам'ятками. 

Численна російська діаспора. 

Російська діаспора найчисленніша в Болгарії, водночас на деяких морських курортах, наприклад у Святому Власі, Сонячному березі, існують цілі російськомовні квартали. 

Привабливі умови для пенсіонерів. 

У країні діє спрощена схема видачі ВНЖ іноземним пенсіонерам за наявності власної або орендованої нерухомості. 

Болгарії належить 2 місце у світі після Ісландії за кількістю мінеральних джерел. Тут безліч унікальних природних пам'яток, 10 з яких занесено до списку ЮНЕСКО. 

Європейська інтеграція. 

Болгарія - держава ЄС з європейським законодавством і юстицією, і повноправний член Шенгенського простору. 

Простота угоди і помірне податкове навантаження. 

Для оформлення будинку або квартири у власність іноземцю необхідний лише закордонний паспорт. А витрати при купівлі житла з урахуванням усіх податків і зборів не перевищують 4,5% від ціни об'єкта. 

Як отримати візу в Болгарії? 

Громадяни РФ, які планують відвідати Болгарію, зобов'язані отримати візу С (короткострокова - на 90 днів). Після оформлення нерухомості, можна оформляти мультивізу власника. 

Вартість візи: Консульський збір за звичайну візу (термін оформлення від 5 до 7 днів) для громадян РФ становить 35 €, а за термінову (термін оформлення 3 дні) - 70 €. Також кожен заявник оплачує сервісний збір - 19 €. 

Очікується, що 2025 року ринок нерухомості Болгарії залишиться стабільним, а зростання цін на квартири буде стриманим, не перевищуючи 8-10%.

Експерти відзначають зростаючий інтерес покупців та інвесторів до новобудов. Це пов'язано з тим, що старі будинки поступово застарівають і не відповідають сучасним стандартам. На відміну від них, нові житлові комплекси вирізняються високою енергоефективністю, зручною інфраструктурою та сучасними зручностями.

Покупці дедалі частіше віддають перевагу об'єктам, що пропонують додаткові послуги, як-от фітнес-зали, дитячі майданчики, паркування, а також професійне управління нерухомістю. Такі умови роблять проживання комфортнішим.

Зростання цін у 2025 році буде зумовлене кількома факторами. У 2024 році ринок нерухомості показав хороші результати: процентні ставки залишалися на історично низькому рівні, а обсяг іпотечного кредитування збільшився на 36% за перші дев'ять місяців року. Однак можливе підвищення ставок у 2025 році може охолодити інтерес деяких покупців, особливо тих, хто планує придбання першої квартири. Водночас завершення великої кількості нових будівельних проєктів розширить пропозицію на ринку.

Додатковим фактором, що сприяє активності ринку, може стати можливий вступ Болгарії до єврозони. Це може залучити більше іноземних інвестицій і підтримати розвиток ринку. Незважаючи на більш помірні темпи зростання порівняно з попередніми роками, нерухомість у Болгарії залишається затребуваною як серед місцевих, так і серед зарубіжних покупців.

Ринок оренди у 2025 році також продовжить демонструвати позитивну динаміку.

Болгарський ринок нерухомості сьогодні є привабливим напрямком для інвестицій - як для приватних покупців, так і для компаній. Країна поєднує в собі вдале географічне положення, м'який клімат, мальовничу природу і багату культурно-історичну спадщину, що незмінно робить її цікавою для нових інвесторів.

Уздовж узбережжя Чорного моря на сотні кілометрів розкинулися золотисті піщані пляжі. За останні роки тут активно розвивається сучасна інфраструктура: будуються елітні котеджі, житлові комплекси та апартаменти біля моря. Така нерухомість не тільки користується високим попитом, а й є надійним інструментом для отримання стабільного доходу - як за рахунок зростання вартості, так і за рахунок оренди.

Якщо ви прагнете купити нерухомість вигідно, безпечно і з перспективою прибутковості, ми готові допомогти вам підібрати оптимальний варіант.

Основні напрямки інвестицій у нерухомість Болгарії:

1. Здача в оренду.

Один із найпопулярніших варіантів - купівля житла з метою подальшої короткострокової або довгострокової оренди. Особливо затребувані об'єкти в Софії та на курортах Чорноморського узбережжя.

2. Купівля на ранніх етапах будівництва.

Інвестиції в проєкти на стадії проєктування або початку будівництва дають змогу придбати нерухомість за зниженою ціною і продати її пізніше з високим прибутком.

3. Комбіноване використання.

Деякі інвестори купують житло не тільки для особистого відпочинку, а й для здачі в оренду в сезон або цілий рік, що дає змогу поєднувати задоволення і дохід.

4. Комерційна нерухомість і земельні ділянки.

Дедалі більше підприємців обирають Болгарію для ведення бізнесу - купують ділянки під будівництво, готелі, магазини, ресторани або офісні будівлі.

Болгарія залишається країною зі зростаючим потенціалом на ринку нерухомості. Тут можна знайти як вигідні об'єкти для інвестицій, так і комфортні варіанти для особистого проживання або відпочинку.

Бургас чи Варна: де вигідніше і комфортніше купити нерухомість?

Вибір між Бургасом і Варною - один із найчастіших серед покупців нерухомості в Болгарії. Обидва міста розташовані на Чорноморському узбережжі, мають сучасну інфраструктуру, зручне сполучення з іншими регіонами і сприятливі умови для проживання як сімей з дітьми, так і пенсіонерів або молодих фахівців. Проте кожне з них має свої особливості, переваги та нюанси.

🏖️ Переваги життя в Бургасі

Бургас розташований приблизно за 100 км на південь від Варни, за мальовничими Балканськими горами. Це місто середнього розміру з більш спокійним ритмом життя, яке неодноразово визнавали найкращим місцем для проживання в Болгарії.

Бургас активно розвивається: будуються сучасні житлові комплекси, школи, медичні заклади та промислові об'єкти. Саме тут почалося зведення першої в країні спеціалізованої дитячої лікарні. Розвивається і соціальна інфраструктура - відкриваються університети, банки, магазини, майстерні та культурні центри.

Популярні житлові райони: Лазур, Братя Міладінові, Зорниця, Ізгрев і Сарафово. Любителям приватних будинків підійдуть Крайморіє, Сарафово, Банево і Вітрен.

Переваги Бургаса:

🌤️ М'який клімат: тепла зима, менше опадів, ніж у Варні.

🌊 Близькість до відомих курортів - Сонячний Берег, Несебр, Помор'я, Созополь, Чорноморець, Царьово і Синеморець.

🚗 Відмінна транспортна доступність - авто, залізниця, внутрішні рейси.

🌳 Великий приморський парк без щільної забудови.

💧 Можливості для бальнеолікування в Бургасі та сусідньому Помор'ї.

🏠 Широкий вибір об'єктів: від студій і апартаментів з видом на море до котеджів і таунхаусів.

📈 Постійне зростання цін на нерухомість, що робить місто перспективним для інвестицій.

🌆 Переваги та особливості Варни

Варна - третє за величиною місто Болгарії, морська столиця країни і культурний центр з багатим історичним минулим. Місто динамічне, багатогранне й ідеально підходить для тих, хто хоче поєднувати комфортне проживання з активним міським життям.

Тут розвинені туризм, промисловість, освіта, медицина і банківський сектор, що робить Варну привабливою для працюючих професіоналів і студентів. Щороку сюди приїжджають тисячі молодих людей з різних країн.

Популярні та престижні райони: Центр, Чайка, Бриз, Левські - всі вони добре забезпечені інфраструктурою: школи, дитсадки, магазини, кафе, парки та зручний транспорт.

Переваги Варни:

🛍️ Широкий вибір торговельних центрів, бутиків і ресторанів.

🏗️ Активне будівництво житла як у центрі, так і біля моря.

✈️ Міжнародний аеропорт із цілорічними рейсами.

Недолік Варни:

💸 Вищі ціни на нерухомість - приблизно на 15-20% вищі, ніж у Бургасі.

⚖️ Що вибрати: Бургас чи Варну?

Рішення залежить від ваших цілей і стилю життя.

Бургас - найкращий вибір для тих, хто цінує спокій, помірні ціни, природу і курортну атмосферу. Він ідеально підійде для постійного проживання, відпочинку та довгострокових інвестицій.

Варна підійде тим, хто шукає динамічний ритм, розвинене ділове середовище, розмаїття розваг і більше можливостей для кар'єрного зростання.

📍 У підсумку обидва міста пропонують чудові умови для життя та інвестицій - питання лише в тому, що для вас важливіше: спокій і затишок Бургаса чи активність і престиж Варни.

Резервування об'єкта. 

Ви обираєте вподобану нерухомість, вносите резерваційний депозит (2000-3000 євро), підписуємо договір завдатку. Цю суму необхідно перерахувати на спеціальний рахунок на підставі договору, скориставшись послугами банку. Квартиру знімають з продажу, починається процес підготовки документів до угоди. 

Важливо: при купівлі нерухомості від забудовника в розстрочку укладаємо попередній договір із забудовником. У договорі описані умови погашення всієї суми покупцем 

Підготовка пакета документів.  

Після внесення депозиту продавець готує пакет документів, необхідних для нотаріального завершення угоди: 

Посвідчення про оціночну вартість (видається органами муніципалітету); 

Довідка з кадастрової служби; 

Нотаріальний акт продавця; 

Декларація про сімейний стан; 

Довідка про відсутність боргів із податків (перед угодою керівник компанії усно або письмово підтверджує, що заборгованостей за таксою підтримки немає); 

Довідка про відсутність обтяжень. 

Від вас, як покупця, знадобиться лише закордонний паспорт! 

Нотаріальне оформлення угоди.  

Через місяць укладаємо договір у нотаріуса. На угоді присутні менеджер агентства нерухомості, продавець, покупець або їхні довірені представники (якщо угода здійснюється дистанційно за дорученням). Відбувається повний розрахунок за нерухомість. 

Реєстрація документів.  

Нотаріально завірений договір купівлі-продажу необхідно зареєструвати в суді та болгарському Агентстві з вписування. На це відводиться 7 днів після отримання нотаріального акта. У момент реєстрації договору права власності переходять до покупця. 

Протягом 2-х місяців власність декларують у Муніципальній податковій інспекції, заповнивши бланк і надавши номери Булстату та нотаріальний акт. 

Переоформлення контрактів із постачальниками комунальних послуг. 

На підставі нотаріального акта укладаються договори такси підтримки з власником комплексу, а також з комунальними службами на постачання електроенергії, води та каналізації, інших послуг. 

Такса підтримки - щорічний платіж, який оплачують усі власники апартаментів у житловому комплексі (аналог ЖКГ). Ці гроші йдуть на обслуговування басейну, плановий ремонт будівлі, охорону, прибирання загальних приміщень і прилеглої території. Розмір такси підтримки залежить від площі квартири і становить 8-15 євро за кв. метр на рік. 

У Болгарії є житло без такси підтримки. До цього сегменту належать звичайні міські квартири в Несебрі, Бургасі або Варні чи приватні будинки. Однак така нерухомість на 30% дорожча і її складніше здавати в оренду туристам. Ба більше, людям, які не знають болгарської, складно буде домовитися із сусідами з приводу оплати електрики за ліфт, світло і ремонту.

За прогнозами експертів, ринок нерухомості Болгарії 2026 року збереже стабільність із помірним зростанням цін. Очікується, що середнє підвищення вартості квартир складе 6-9%, що відображає поступовий і збалансований розвиток ринку без різких коливань.

📊 Основні тенденції

Інтерес покупців та інвесторів продовжить зміщуватися в бік нових житлових комплексів. Старий житловий фонд поступово застаріває: багато будинків потребують ремонту і не відповідають сучасним стандартам енергоефективності та комфорту.

Нові проєкти пропонують сучасне житло з поліпшеною інфраструктурою, упорядкованими прибудинковими територіями та зручностями, як-от паркування, фітнес-зали, дитячі майданчики та професійне управління нерухомістю. Це робить новобудови привабливими як для проживання, так і для довгострокових інвестицій.

🏙️ Уподобання покупців

Покупці все більше орієнтуються на комплексні рішення, де проживання та сервіс поєднуються. У 2026 році попит буде особливо високим на:

квартири з видом на море або центральні райони міст, об'єкти з доступом до фітнесу та оздоровчих зон, житло з можливістю здачі в оренду і професійним управлінням.

Такий підхід підвищує ліквідність об'єктів і робить їх привабливими для інвесторів, які планують отримувати дохід від оренди.

💶 Фактори, що впливають на ціни

Зростання цін на нерухомість у 2026 році буде помірним і зумовлене кількома ключовими факторами:

📈 Стабільний попит: за підсумками 2025 року ринок показав стійке зростання завдяки доступним іпотечним ставкам і розширенню пропозиції.

🏗️ Нові проєкти: завершення великих будівельних комплексів збільшить кількість доступного житла, що стримуватиме різкі стрибки цін.

💰 Іпотечне кредитування: можливе незначне підвищення відсоткових ставок злегка охолодить активність серед покупців першої квартири, але на попит інвесторів цей вплив буде мінімальним.

🇪🇺 Перспектива євроінтеграції: можливий вступ Болгарії до єврозони продовжує приваблювати іноземних інвесторів і підтримувати довіру до ринку.

🌍 Інвестиційна привабливість

Нерухомість у Болгарії залишається надійним активом для вкладень. М'який клімат, туристична привабливість, розвинена інфраструктура і відносно низькі ціни роблять країну цікавою як для місцевих, так і для зарубіжних інвесторів.

🏘️ Ринок оренди

Попит на оренду житла продовжить зростання у 2026 році. Особливо високим він залишиться у великих містах - Софії, Варні, Пловдиві, Бургасі - і в курортних зонах. Це пов'язано зі збільшенням кількості студентів, іноземних фахівців і туристів, які шукають комфортне тимчасове житло.

Підсумок:

2026 рік обіцяє бути спокійним і збалансованим для ринку нерухомості Болгарії. Помірне зростання цін, активне будівництво новобудов і стабільне іпотечне кредитування створять комфортні умови для купівлі житла та інвестицій.