איסור על מכירת קרקעות לזרים. 

אם אתם מתכננים לקנות בית בבולגריה, שימו לב לאיסור החוקי על מכירת קרקעות לאזרחים שאינם תושבי האיחוד האירופי. הגבלה זו אינה חלה על דירות. 

רכישת בית אפשרית עם רישום ורישום הקרקע על שם ישות משפטית. 

הבדלים בחישוב שטח המגורים של דירות. 

בבולגריה, השטח נטו קטן במקצת מהשטח הנומינלי. פער זה נובע מהעובדה שבבולגריה, שטח המגורים כולל את עובי הקירות החיצוניים ואת חלקם של השטחים המשותפים של הבעלים (מרפסות, חדרי מדרגות, רצפות מעלית וכו'). 

לפני בחירת נכס, אנא בקשו מידע על שטח הדירה ממנהל הדירה שלנו. 

משכנתא ותכנית תשלומים. 

בנקים בולגריים מעניקים משכנתאות בריבית של 3-4% לשנה לתקופה של מעל 10 שנים. עם זאת, כמעט בלתי אפשרי לרוסי לקחת משכנתא בבנק בולגרי.

משכנתאות בבולגריה 

לחלופין, ניתן לרכוש דירה בתשלומים של עד 10 שנים. יזמים בולגרים מציעים תשלומים ללא ריבית למשך 1-3 שנים, ולטווחים ארוכים יותר, במחיר של 3-71 טון לשנה. 

זמינות של דמי תמיכה. 

בעלי דירות במתחמי מגורים ודירות משלמים דמי תחזוקה שנתיים עבור מתחם המגורים. דמי שירותים אלה דומים במידה מסוימת לדמי דיור ושירותים משותפים. בדרך כלל, דמי התחזוקה מחושבים על סמך שטח הדירה ונעים בין 100 ל-900 אירו לשנה. 

אם אינכם מעוניינים לשאת בהוצאות מיותרות, תוכלו לרכוש נכס ללא דמי תמיכה. לקטגוריה זו שייכים מרבית הבתים הפרטיים ודירות עירוניות רגילות.. עם זאת, גם בבניינים אלה יש לשלם דמי תחזוקה מינימליים עבור תחזוקת השטח הסמוך לבניין, חדרי המדרגות והמעליות.

שוק הנדל"ן למגורים בבולגריה ממשיך להתחזק, במיוחד באזורי החוף. ברבעון השני של 2024 נרשמה הצמיחה המשמעותית ביותר בבורגס — כאן מספר העסקאות גדל ב-43.1% בהשוואה לרבעון השני של 2023, מה שהפך אותו למדד הטוב ביותר במדינה. העלייה בביקוש ניכרת גם במרכזים גדולים אחרים:

ורנה הציגה גידול בעסקאות של 4.2% ברבעון ו-7.8% במחצית הראשונה של השנה.

סופיה גם מפגינה דינמיקה חיובית וחיזוק בפעילות הקנייה.

מגמות כלליות בשוק

במהלך ששת החודשים הראשונים של שנת 2024, מספר העסקאות בשוק הנדל"ן בבולגריה גדל ביותר מ-27%, ועלה על התוצאות של שנת 2022, שנחשבה עד כה לאחת התקופות הפעילות ביותר.

אחד המניעים העיקריים לצמיחה נותר הגידול בהיקף האשראי למשכנתאות. ברבעון השני נרשמו למעלה מ-15 אלף משכנתאות, עלייה של 17.7% לעומת השנה הקודמת. במהלך חצי השנה, היקף האשראי למשכנתאות גדל ב-20.5%, בזכות הריבית הנמוכה על הלוואות לדיור, התומכת בנגישות לרכישת דיור.

בורגס שוב מובילה — מספר עסקאות המשכנתאות ברבעון השני עלה ב-45.8%, ובסיכום מחצית השנה — ב-37.8%. בסופיה נרשמה עלייה של 22.5% בהיקף הלוואות המשכנתאות.

סיכויי התפתחות

ברבעון השני של 2024 נרשמו במדינה 54,379 עסקאות — שמונה יותר מאשר ב-2023. למרות ירידה קלה במדדים במחצית הראשונה של השנה (–0.7%), השוק מראה סימני התאוששות וחוזר בהדרגה לרמות השיא של 2022.

מבין יותר ממאה ערים שנבדקו, כ-40 הראו עלייה במספר העסקאות, מה שמעיד על עניין גובר מצד משקיעים ורוכשים. נדל"ן בערים הגדולות ובחוף הים נותר מבוקש במיוחד, מה שממשיך להפוך את שוק הנדל"ן הבולגרי לאטרקטיבי להשקעות ולתשואות ארוכות טווח.

על רקע האירועים הטרגיים באוקראינה, סוכנויות בולגריות רושמות גל בפניות מצד אוקראינים המבקשים לרכוש נדל"ן בבולגריה. הכנו מאמר שיעזור לאזרחים אוקראינים לנווט בבולגריה, להבין את תהליך הרכישה ולבחור את הנכס הטוב ביותר בהתבסס על צרכיהם ותקציבם. 

למה אוקראינים קונים נכסים בבולגריה? 

מחירי נכסים נוחים. 

בולגריה היא היעד הטוב ביותר באירופה מבחינת יחס מחיר-איכות. בשנת 2025 ניתן יהיה לרכוש סטודיו מרוהט בבולגריה על חוף הים החל מ-27,000 אירו, ודירת 2 חדרים החל מ-55,000 אירו. המחירים הממוצעים נעים בין 1,000 ל-1,300 אירו למ"ר, ובמגזר הפרימיום הם עולים על 1,800 אירו למ"ר. 

תרבות ושפה קשורות. 

התרבות הסלאבית קרובה ברוחה לתרבות האוקראינית. יתר על כן, מחסום השפה כמעט ואינו קיים. כיום יש אוקראינים רבים בבולגריה, ושכונות שלמות של מהגרים דוברי רוסית מחבר המדינות קיימות באתרי נופש בולגריים מפורסמים, ומקומיים רבים דוברים רוסית היטב. 

מיקום, קלות עסקה, ביקוש גבוה לנדל"ן. 

בולגריה ממוקמת בנוחות יחסית לאוקראינה. דרכון בתוקף הוא כל מה שנדרש לרכישת נכס למגורים במדינה זו. ניתן בקלות להשכיר נכסי נופש במהלך עונת הרחצה, ובהינתן הביקוש הגבוה וההיצע המוגבל של נכסים איכותיים בשוק, ניתן למכור אותם. 

אנשים בעלי אזרחות זרה אינם מורשים לרכוש בעלות על קרקע. 

בבולגריה, יש איסור על רכישת קרקע על ידי יחידים שאינם אזרחי האיחוד האירופי. לכן, אם אתם רוצים לקנות בית, עליכם תחילה לרשום חברה בבולגריה ולרשום את חלקת הקרקע על שם הישות המשפטית. רכישת דירה במתחם אינה מציגה קשיים כאלה. 

עלות פתיחת חברה היא 300 אירו. התהליך אורך כ-3-4 שבועות. נדרשת גם פתיחת חשבון בנק של חברה (בנקים גובים 300-400 אירו עבור שירות זה). 

אי אפשר לקבל משכנתא, אבל אפשר לשלם תוכנית תשלומים. 

בנקים בולגריים מציעים משכנתאות רק לאזרחי בולגריה ומדינות אחרות באיחוד האירופי. קבלת משכנתא היא די קשה עבור אזרחים אוקראינים. 

עם זאת, אוקראינים יכולים לרכוש דירה בתשלומים הנעים בין שנה לשלוש שנים, ובחלק ממתחמי המגורים, עד 10 שנים. אפשרות זו חלה רק על נכסים המסופקים על ידי היזם. קראו עוד על מאפייני תוכנית התשלומים בבולגריה.

על פי הסטטיסטיקה, בולגריה מובילה את רשימת רכישות הנדל"ן בחו"ל בקרב אזרחים ישראלים דוברי רוסית. מהן הסיבות לפופולריות הזו? מהם הספציפיים של רכישת נכס בולגרי לחופשה או למגורי קבע? 

למה ישראלים קונים נכסים בבולגריה? 

תנאים נוחים לפנסיונרים. 

בבולגריה יש תוכנית ממלכתית בשם "פנסיונר עשיר", המאפשרת לפנסיונרים לקבל תושבות בולגרית על ידי רכישת נדל"ן. במסגרת הסכם בין-ממשלתי דו-צדדי בין בולגריה למדינה היהודית, פנסיה ישראלית נשמרת במלואה או בחלקה, גם אם המקבל מתגורר דרך קבע בבולגריה. 

מחירים אטרקטיביים לנדל"ן. 

המחיר הממוצע למ"ר נדל"ן בבולגריה הוא 1,200 אירו, בעוד שבישראל הוא 8,000 אירו.; 

יוקר מחיה נמוך. 

המינימום לקיום לאדם בישראל בשנת 2025 נקבע על 800 אירו, ולרווקים עם ילדים – 2250 אירו. במקביל, בבולגריה סף העוני לאדם הוא 700 אירו. מתברר כי ישראלי עם הכנסה קטנה ויציבה במולדתו יכול לחיות בכל עיר או אתר נופש בבולגריה. 

ריזורטים לכל טעם. 

בולגריה מציעה אינספור אפשרויות לבילוי לאורך כל השנה: חוף הים, אתרי סקי וספא, ואטרקציות היסטוריות ואדריכליות רבות. 

אקלים ממוזג. 

בניגוד לחיי היומיום הלוהטים של "הארץ המובטחת", בולגריה ממוקמת באקלים ממוזג. בקיץ, הטמפרטורות כאן כמעט ולא עולות על 30 מעלות צלזיוס. 

מערכת מס אטרקטיבית. 

המס על רכישת נדל"ן הוא בין 2 ל-3% בלבד משווי הקדסטרי של הנכס. 

במשך שנים רבות, בולגריה הייתה מובילה מוכרת בקרב מדינות זרות בהן רוסים קונים נדל"ן. 

ידעת? 

על פי הסטטיסטיקה, כ-500,000 נכסים נמצאים בבעלות כ-350,000 אזרחים רוסים, כלומר חלקם של קונים מרוסיה בקרב קונים זרים אחרים הוא כ-80%. 

ואפילו למרות ירידה קלה בביקוש הרוסי בשנים האחרונות ועלייה במספר הרוסים שמוכרים את נכסיהם, בולגריה לא איבדה את מעמדה המוביל. 

למה רוסים קונים נכסים בבולגריה? 

נדל"ן זול ומחירים נוחים. 

בהשוואה ליעדי נופש אחרים, הנדל"ן הבולגרי מתאפיין ביחס מחיר-איכות טוב יותר. בשנת 2020 ניתן לרכוש דירת חדר שינה אחד בבולגריה בקו החוף הראשון החל מ-55,000 אירו. המחירים הממוצעים נעים בין 800 ל-1,000 אירו למטר. 

יחד עם זאת, יוקר המחיה בבולגריה כמעט ואינו שונה מהממוצע ברוסיה. 

תיירות כל השנה. 

בולגריה היא יעד נופש הפועל כל עונות השנה עם אתרי בלנאולוגיה, אתרי חוף ואתרי סקי, תעשיית יין מפותחת ואטרקציות טבע ייחודיות. 

תפוצה רוסית גדולה. 

הקהילה הרוסית היא הגדולה ביותר בבולגריה, ובכמה אתרי נופש לחוף הים, כמו סנטוולאס וסולניצנו ברג, ישנם שכונות שלמות של דוברי רוסית. 

תנאים אטרקטיביים לפנסיונרים. 

במדינה יש הליך פשוט להנפקת היתרי שהייה לפנסיונרים זרים שבבעלותם או בשכירותם נכסי נדל"ן. 

בולגריה מדורגת במקום השני בעולם, אחרי איסלנד, במספר המעיינות המינרליים. היא מתגאה במספר רב של מונומנטים טבעיים ייחודיים, ש-10 מהם כלולים ברשימת אתרי המורשת העולמית של אונסק"ו. 

אינטגרציה אירופאית. 

בולגריה היא מדינה חברה באיחוד האירופי עם חקיקה ומשפט אירופיים, וחברה מלאה באזור שנגן. 

פשטות העסקה ונטל מס מתון. 

כדי לרשום בית או דירה כנכס, זר זקוק רק לדרכון. ועלות רכישת בית, כולל כל המסים והאגרות, אינה עולה על 4.51 TRY3 ממחיר הנכס. 

איך משיגים ויזה לבולגריה? 

אזרחים רוסים המתכננים לבקר בבולגריה נדרשים להוציא ויזה מסוג C (לתקופה קצרה - 90 יום). לאחר רישום הנכס, ניתן להגיש בקשה לאשרת בעלות מרובת כניסות. 

עלות ויזה: העמלה הקונסולרית עבור ויזה רגילה (זמן טיפול: 5 עד 7 ימים) עבור אזרחי רוסיה היא 35 אירו, בעוד שעבור ויזה דחופה (זמן טיפול: 3 ימים) היא 70 אירו. כל מגיש בקשה משלם גם עמלת שירות בסך 19 אירו. 

צפוי כי בשנת 2025 שוק הנדל"ן בבולגריה יישאר יציב, ועליית מחירי הדירות תהיה מתונה, ולא תעלה על 8–10%.

מומחים מציינים את העניין הגובר של קונים ומשקיעים בבניינים חדשים. זאת בשל העובדה שבניינים ישנים הולכים ומיושנים ואינם עומדים בסטנדרטים המודרניים. בניגוד אליהם, מתחמי מגורים חדשים מתאפיינים ביעילות אנרגטית גבוהה, בתשתית נוחה ובנוחות מודרנית.

קונים מעדיפים יותר ויותר נכסים המציעים שירותים נוספים, כגון חדרי כושר, מגרשי משחקים, חניות, וכן ניהול נכסים מקצועי. תנאים אלה הופכים את המגורים לנוחים יותר.

עליית המחירים בשנת 2025 תנבע מכמה גורמים. בשנת 2024 שוק הנדל"ן הציג תוצאות טובות: הריבית נותרה ברמה נמוכה מבחינה היסטורית, והיקף האשראי למשכנתאות גדל ב-36% בתשעת החודשים הראשונים של השנה. עם זאת, העלייה האפשרית בריבית בשנת 2025 עשויה לצנן את העניין של חלק מהקונים, במיוחד אלה המתכננים לרכוש דירה ראשונה. במקביל, השלמתם של פרויקטים רבים של בנייה חדשה תרחיב את ההיצע בשוק.

גורם נוסף התורם לפעילות בשוק עשוי להיות הצטרפותה האפשרית של בולגריה לאזור האירו. צעד זה עשוי למשוך השקעות זרות נוספות ולתמוך בהתפתחות השוק. למרות קצב הצמיחה המתון יותר בהשוואה לשנים קודמות, נדל"ן בבולגריה נותר מבוקש בקרב רוכשים מקומיים וזרים כאחד.

שוק השכירות ב-2025 ימשיך גם הוא להפגין דינמיקה חיובית.

שוק הנדל"ן הבולגרי מהווה כיום יעד אטרקטיבי להשקעות, הן עבור רוכשים פרטיים והן עבור חברות. המדינה משלבת מיקום גיאוגרפי מוצלח, אקלים נוח, טבע ציורי ומורשת תרבותית והיסטורית עשירה, מה שהופך אותה למעניינת עבור משקיעים חדשים.

לאורך חופי הים השחור משתרעים חופים חוליים זהובים לאורך מאות קילומטרים. בשנים האחרונות מתפתחת כאן תשתית מודרנית: נבנים קוטג'ים יוקרתיים, מתחמי מגורים ודירות ליד הים. נכסים אלה לא רק מבוקשים מאוד, אלא גם מהווים אמצעי אמין להפקת הכנסה יציבה — הן בזכות עליית הערך והן בזכות השכירות.

אם אתם מעוניינים לרכוש נכס בצורה רווחית, בטוחה ועם פוטנציאל תשואה, אנו מוכנים לעזור לכם לבחור את האפשרות האופטימלית.

תחומי ההשקעה העיקריים בנדל"ן בבולגריה:

1. השכרה.

אחת האפשרויות הפופולריות ביותר היא רכישת נכס למטרת השכרה לטווח קצר או ארוך. נכסים בסופיה ובאתרי הנופש של חוף הים השחור מבוקשים במיוחד.

2. רכישה בשלבים מוקדמים של הבנייה.

השקעה בפרויקטים בשלב התכנון או בתחילת הבנייה מאפשרת לרכוש נכס במחיר מוזל ולמכור אותו מאוחר יותר ברווח גבוה.

3. שימוש משולב.

יש משקיעים שקונים נכסים לא רק בשביל הנופש האישי שלהם, אלא גם בשביל להשכיר אותם בעונה או כל השנה, מה שמאפשר לשלב בין הנאה להכנסה.

4. נדל"ן מסחרי ומגרשים.

יותר ויותר יזמים בוחרים בבולגריה כמיקום לעסקיהם — הם רוכשים מגרשים לבנייה, מלונות, חנויות, מסעדות או בנייני משרדים.

בולגריה נשארת מדינה עם פוטנציאל צומח בשוק הנדל"ן. כאן אפשר למצוא גם נכסים משתלמים להשקעה וגם אפשרויות נוחות למגורים או לנופש.

בורגאס או ורנה: היכן כדאי ונוח יותר לקנות נדל"ן?

הבחירה בין בורגס לווארנה היא אחת הנפוצות ביותר בקרב רוכשי נדל"ן בבולגריה. שתי הערים ממוקמות על חוף הים השחור, נהנות מתשתית מודרנית, נגישות נוחה לאזורים אחרים ותנאים נוחים למגורים הן למשפחות עם ילדים והן לפנסיונרים או לאנשי מקצוע צעירים. עם זאת, לכל אחת מהן יש מאפיינים, יתרונות וניואנסים משלה.

🏖️ היתרונות של החיים בבורגס

בורגס ממוקמת כ-100 ק"מ דרומית לווארנה, מעבר להרי הבלקן הציוריים. זוהי עיר בינונית עם קצב חיים רגוע יותר, אשר זכתה שוב ושוב בתואר המקום הטוב ביותר למגורים בבולגריה.

בורגס מתפתחת באופן פעיל: נבנים מתחמי מגורים מודרניים, בתי ספר, מוסדות רפואיים ומתקנים תעשייתיים. כאן החל הקמתו של בית החולים לילדים הראשון במדינה. גם התשתית החברתית מתפתחת — נפתחים אוניברסיטאות, בנקים, חנויות, בתי מלאכה ומרכזים תרבותיים.

אזורי מגורים פופולריים: לאזור, האחים מילדינובי, זורניצה, איזגרב וסאראפובו. לחובבי בתים פרטיים יתאימו קרימוריה, סאראפובו, באנבו ווטרן.

יתרונות בורגס:

🌤️ אקלים מתון: חורף חם, פחות משקעים מאשר בווארנה.

🌊 קרבה לאתרי נופש מפורסמים — סולני צ'רג, נסבר, פומורי, סוזופול, צ'רנומורץ, צארובו וסינמורץ.

🚗 נגישות תחבורתית מצוינת — רכב, רכבת, טיסות פנים.

🌳 פארק חוף גדול ללא בנייה צפופה.

💧 אפשרויות לטיפול במים מינרליים בבורגס ובחוף הים הסמוך.

🏠 מבחר רחב של נכסים: מסטודיו ודירות עם נוף לים ועד קוטג'ים ובתים עירוניים.

📈 עלייה מתמדת במחירי הנדל"ן, מה שהופך את העיר לאטרקטיבית להשקעות.

🌆 יתרונות ומאפיינים של ורנה

ורנה היא העיר השלישית בגודלה בבולגריה, בירת הים של המדינה ומרכז תרבותי עם עבר היסטורי עשיר. העיר דינמית, רב-גונית ומתאימה באופן אידיאלי למי שרוצה לשלב בין מגורים נוחים לחיי עיר תוססים.

כאן מפותחים תיירות, תעשייה, חינוך, רפואה ומגזר בנקאות, מה שהופך את ורנה לאטרקטיבית עבור אנשי מקצוע עובדים וסטודנטים. מדי שנה מגיעים לכאן אלפי צעירים ממדינות שונות.

אזורים פופולריים ויוקרתיים: מרכז, צ'ייקה, בריז, לבסקי — כולם מצוידים היטב בתשתיות: בתי ספר, גני ילדים, חנויות, בתי קפה, פארקים ותחבורה נוחה.

יתרונות ורונה:

🛍️ מבחר רחב של מרכזי קניות, בוטיקים ומסעדות.

🏗️ בנייה פעילה של דיור הן במרכז והן ליד הים.

✈️ שדה תעופה בינלאומי עם טיסות לאורך כל השנה.

חסרון של ורנה:

💸 מחירי הנדל"ן גבוהים יותר — בערך ב-15–20% יותר מאשר בבורגס.

⚖️ מה לבחור: בורגס או ורנה?

ההחלטה תלויה במטרות ובסגנון החיים שלכם.

בורגס היא הבחירה הטובה ביותר עבור מי שמעריך שקט, מחירים סבירים, טבע ואווירת נופש. היא אידיאלית למגורים קבועים, נופש והשקעות לטווח ארוך.

ורנה מתאימה לאלה המחפשים קצב חיים דינמי, סביבה עסקית מפותחת, מגוון אפשרויות בילוי והזדמנויות רבות יותר לקידום הקריירה.

📍 בסופו של דבר, שתי הערים מציעות תנאים מצוינים למגורים ולהשקעות — השאלה היא רק מה חשוב לכם יותר: השקט והנוחות של בורגס או הפעילות והיוקרה של ורנה.

הזמנה של חפץ. 

אתם בוחרים את הנכס שאתם אוהבים, מבצעים פיקדון להזמנה (2,000-3,000 יורו) וחותמים על הסכם פיקדון. יש להעביר סכום זה לחשבון מיוחד המבוסס על ההסכם, באמצעות שירות העברה בנקאית. הדירה מוסרת מהשוק, ומתחיל תהליך הכנת מסמכי העסקה. 

חשוב: בעת רכישת נדל"ן מיזם בתשלומים, אנו עורכים הסכם ראשוני עם היזם. הסכם זה מתווה את תנאי ההחזר המלא של הקונה. 

הכנת חבילת מסמכים.  

לאחר ביצוע הפקדה, המוכר מכין חבילת מסמכים הנדרשים להשלמת העסקה על ידי נוטריון: 

תעודת שווי הערכה (שהונפקה על ידי הרשויות המקומיות); 

תעודה משירות הקדסטרל; 

שטר נוטריוני של המוכר; 

הצהרת מצב משפחתי; 

אישור על היעדר חובות מס (לפני העסקה, מנהל החברה מאשר בעל פה או בכתב כי אין חובות בדמי תמיכה); 

תעודת היעדר שעבודים. 

כל מה שאתה, כקונה, תצטרך זה את הדרכון שלך! 

רישום נוטריוני של העסקה.  

חודש לאחר מכן, אנו חותמים על החוזה עם נוטריון. מנהל סוכנות הנדל"ן, המוכר, הקונה או נציגיהם המורשים (אם העסקה מתבצעת מרחוק באמצעות ייפוי כוח) נוכחים בעסקה. התשלום המלא עבור הנכס מתבצע. 

רישום מסמכים.  

יש לרשום הסכם רכישה ומכירה נוטריוני בבית המשפט ובסוכנות הרישום הבולגרית. הדבר נעשה תוך 7 ימים מקבלת השטר הנוטריוני. עם הרישום, זכויות הבעלות עוברות לקונה. 

תוך חודשיים, הנכס מדווח לרשות המסים העירונית על ידי מילוי טופס ומסירת מספרי Bulstat ואישור נוטריוני. 

חידוש חוזים עם ספקי שירותים. 

על סמך שטר נוטריוני, נחתם הסכמי דמי תחזוקה עם בעל המתחם, וכן עם שירותי תשתית לאספקת חשמל, מים, ביוב ושירותים אחרים. 

דמי תחזוקה הם תשלום שנתי שמשלמים כל בעלי הדירות במתחם מגורים (בדומה לדיור ושירותים משותפים). כסף זה משמש לתחזוקת בריכה, תיקונים מתוכננים של הבניין, אבטחה וניקיון של אזורים משותפים והשטחים הסובבים אותו. דמי התחזוקה תלויים בגודל הדירה ונעים בין 8-15 אירו למ"ר לשנה. 

בבולגריה ישנם כמה נכסים ללא דמי תחזוקה. זה כולל דירות עירוניות סטנדרטיות בנסבר, בורגס או ורנה, כמו גם בתים פרטיים. עם זאת, נכסים כאלה יקרים יותר וקשים יותר להשכיר לתיירים. יתר על כן, אלו שאינם דוברי בולגרית יתקשו לנהל משא ומתן עם שכניהם על תשלום עבור המעלית, התאורה והתיקונים.

על פי תחזיות המומחים, שוק הנדל"ן בבולגריה יישאר יציב בשנת 2026, עם עלייה מתונה במחירים. צפוי כי העלייה הממוצעת במחירי הדירות תהיה 6–9%, מה שמשקף התפתחות הדרגתית ומאוזנת של השוק, ללא תנודות חדות.

📊 המגמות העיקריות

העניין של הקונים והמשקיעים ימשיך לעבור לכיוון של מתחמי מגורים חדשים. מלאי הדיור הישן הולך ומיושן: הרבה בתים צריכים שיפוץ ולא עומדים בסטנדרטים המודרניים של יעילות אנרגטית ונוחות.

הפרויקטים החדשים מציעים דיור מודרני עם תשתיות משופרות, שטחים מסודרים סביב הבניינים ומתקנים כגון חניונים, חדרי כושר, גני שעשועים וניהול נכסים מקצועי. כל אלה הופכים את הבניינים החדשים לאטרקטיביים הן למגורים והן להשקעות לטווח ארוך.

🏙️ העדפות הקונים

הקונים מתמקדים יותר ויותר בפתרונות מקיפים, המשלבים מגורים ושירותים. בשנת 2026, הביקוש יהיה גבוה במיוחד ל:

דירות עם נוף לים או באזורים מרכזיים בערים, נכסים עם גישה לחדרי כושר ואזורי בריאות, דיור עם אפשרות להשכרה וניהול מקצועי.

גישה זו מגבירה את הנזילות של הנכסים והופכת אותם לאטרקטיביים עבור משקיעים המתכננים להפיק הכנסה משכירות.

💶 גורמים המשפיעים על המחירים

עליית מחירי הנדל"ן בשנת 2026 תהיה מתונה ותיגרם על ידי מספר גורמים מרכזיים:

📈 ביקוש יציב: בתום שנת 2025, השוק הציג צמיחה יציבה הודות לריביות משכנתא נגישות ולהרחבת ההיצע.

🏗️ פרויקטים חדשים: השלמת מתחמי בנייה גדולים תגדיל את כמות הדיור הזמין, מה שיבלום את העליות החדות במחירים.

💰 הלוואות משכנתא: עלייה קלה בריבית עשויה לצנן מעט את הפעילות בקרב רוכשי דירה ראשונה, אך השפעתה על הביקוש מצד משקיעים תהיה מינימלית.

🇪🇺 פרספקטיבת האינטגרציה האירופית: הצטרפותה האפשרית של בולגריה לאזור האירו ממשיכה למשוך משקיעים זרים ולתמוך באמון בשוק.

🌍 אטרקטיביות השקעתית

נדל"ן בבולגריה נשאר נכס אמין להשקעה. האקלים הנוח, האטרקטיביות התיירותית, התשתית המפותחת והמחירים הנמוכים יחסית הופכים את המדינה למעניינת הן עבור משקיעים מקומיים והן עבור משקיעים זרים.

🏘️ שוק השכירות

הביקוש לשכירת דירות ימשיך לעלות בשנת 2026. הוא יישאר גבוה במיוחד בערים הגדולות — סופיה, ורנה, פלובדיב, בורגס — ובאזורי הנופש. זאת בשל הגידול במספר הסטודנטים, המומחים הזרים והתיירים המחפשים דיור זמני נוח.

סיכום:

שנת 2026 צפויה להיות שקטה ומאוזנת עבור שוק הנדל"ן בבולגריה. עלייה מתונה במחירים, בנייה פעילה של מבנים חדשים והלוואות משכנתא יציבות ייצרו תנאים נוחים לרכישת דירות ולהשקעות.