Запрет на продажу земли иностранцам. 

אם אתם מתכננים לקנות בית בבולגריה, שימו לב לאיסור החוקי על מכירת קרקעות לאזרחים שאינם תושבי האיחוד האירופי. הגבלה זו אינה חלה על דירות. 

רכישת בית אפשרית עם רישום ורישום הקרקע על שם ישות משפטית. 

הבדלים בחישוב שטח המגורים של דירות. 

בבולגריה, השטח נטו קטן במקצת מהשטח הנומינלי. פער זה נובע מהעובדה שבבולגריה, שטח המגורים כולל את עובי הקירות החיצוניים ואת חלקם של השטחים המשותפים של הבעלים (מרפסות, חדרי מדרגות, רצפות מעלית וכו'). 

לפני בחירת נכס, אנא בקשו מידע על שטח הדירה ממנהל הדירה שלנו. 

משכנתא ותכנית תשלומים. 

Болгарские банки предоставляют ипотеку под 3-4% годовых сроком более 10 лет. Однако взять ипотечный кредит россиянину в болгарском банке практически нереально.

משכנתאות בבולגריה 

לחלופין, ניתן לרכוש דירה בתשלומים של עד 10 שנים. יזמים בולגרים מציעים תשלומים ללא ריבית למשך 1-3 שנים, ולטווחים ארוכים יותר, במחיר של 3-71 טון לשנה. 

זמינות של דמי תמיכה. 

בעלי דירות במתחמי מגורים ודירות משלמים דמי תחזוקה שנתיים עבור מתחם המגורים. דמי שירותים אלה דומים במידה מסוימת לדמי דיור ושירותים משותפים. בדרך כלל, דמי התחזוקה מחושבים על סמך שטח הדירה ונעים בין 100 ל-900 אירו לשנה. 

Если вы не хотите нести лишние расходы, можно приобрести недвижимость без таксы поддержки. К этой категории принадлежат большинство частных домов и обычные городские квартиры. Однако в таких домах тоже необходимо платить минимальные сборы на обслуживание придомовой территории, лестничных клеток и лифтов.

Рынок жилой недвижимости Болгарии продолжает укрепляться, особенно в прибрежных регионах. Во втором квартале 2024 года наиболее значительный рост зафиксирован в Бургасе — здесь количество сделок увеличилось на 43,1% по сравнению со вторым кварталом 2023 года, что стало лучшим показателем по стране. Активизация спроса заметна и в других крупных центрах:

Варна показала прирост сделок на 4,2% за квартал и 7,8% за первое полугодие.

София также демонстрирует положительную динамику и укрепление покупательской активности.

Общие тенденции рынка

За первые шесть месяцев 2024 года количество сделок на рынке недвижимости Болгарии выросло более чем на 27%, превысив результаты 2022 года, который ранее считался одним из наиболее активных периодов.

Одним из ключевых драйверов развития остаётся рост ипотечного кредитования. Во втором квартале оформлено свыше 15 тысяч ипотек, что на 17,7% больше, чем годом ранее. За полгода объём ипотечного кредитования увеличился на 20,5%, чему способствует сохраняющаяся низкая ставка по жилищным кредитам, поддерживающая доступность покупки жилья.

Бургас вновь лидирует — число ипотечных сделок во втором квартале выросло на 45,8%, а по итогам полугодия — на 37,8%. В Софии зафиксирован рост ипотечного кредитования на 22,5%.

Перспективы развития

Во втором квартале 2024 года в стране зарегистрировано 54 379 сделок — всего на восемь больше, чем в 2023 году. Несмотря на небольшое снижение показателей за первое полугодие (–0,7%), рынок демонстрирует признаки восстановления и постепенно возвращается к рекордным уровням 2022 года.

Из более чем ста анализируемых городов около сорока показали увеличение числа сделок, что свидетельствует о растущем интересе инвесторов и покупателей. Особенно востребованной остаётся недвижимость в крупных городах и на морском побережье, что сохраняет болгарский рынок жилья привлекательным для вложений и долгосрочных инвестиций.

על רקע האירועים הטרגיים באוקראינה, סוכנויות בולגריות רושמות גל בפניות מצד אוקראינים המבקשים לרכוש נדל"ן בבולגריה. הכנו מאמר שיעזור לאזרחים אוקראינים לנווט בבולגריה, להבין את תהליך הרכישה ולבחור את הנכס הטוב ביותר בהתבסס על צרכיהם ותקציבם. 

למה אוקראינים קונים נכסים בבולגריה? 

מחירי נכסים נוחים. 

Болгария – лучшее направление по соотношению цена-качество в Европе. В 2025 году купить меблированную студию в Болгарии на побережье можно от 27 000 евро, 2-комнатную квартиру – от 55000 евро. Цены в среднем колеблются в пределах 1000-1300 евро за метр, в премиум сегменте – превышают 1800 евро за кв. м. 

תרבות ושפה קשורות. 

התרבות הסלאבית קרובה ברוחה לתרבות האוקראינית. יתר על כן, מחסום השפה כמעט ואינו קיים. כיום יש אוקראינים רבים בבולגריה, ושכונות שלמות של מהגרים דוברי רוסית מחבר המדינות קיימות באתרי נופש בולגריים מפורסמים, ומקומיים רבים דוברים רוסית היטב. 

מיקום, קלות עסקה, ביקוש גבוה לנדל"ן. 

בולגריה ממוקמת בנוחות יחסית לאוקראינה. דרכון בתוקף הוא כל מה שנדרש לרכישת נכס למגורים במדינה זו. ניתן בקלות להשכיר נכסי נופש במהלך עונת הרחצה, ובהינתן הביקוש הגבוה וההיצע המוגבל של נכסים איכותיים בשוק, ניתן למכור אותם. 

אנשים בעלי אזרחות זרה אינם מורשים לרכוש בעלות על קרקע. 

בבולגריה, יש איסור על רכישת קרקע על ידי יחידים שאינם אזרחי האיחוד האירופי. לכן, אם אתם רוצים לקנות בית, עליכם תחילה לרשום חברה בבולגריה ולרשום את חלקת הקרקע על שם הישות המשפטית. רכישת דירה במתחם אינה מציגה קשיים כאלה. 

עלות פתיחת חברה היא 300 אירו. התהליך אורך כ-3-4 שבועות. נדרשת גם פתיחת חשבון בנק של חברה (בנקים גובים 300-400 אירו עבור שירות זה). 

אי אפשר לקבל משכנתא, אבל אפשר לשלם תוכנית תשלומים. 

בנקים בולגריים מציעים משכנתאות רק לאזרחי בולגריה ומדינות אחרות באיחוד האירופי. קבלת משכנתא היא די קשה עבור אזרחים אוקראינים. 

עם זאת, אוקראינים יכולים לרכוש דירה בתשלומים הנעים בין שנה לשלוש שנים, ובחלק ממתחמי המגורים, עד 10 שנים. אפשרות זו חלה רק על נכסים המסופקים על ידי היזם. קראו עוד על מאפייני תוכנית התשלומים בבולגריה.

על פי הסטטיסטיקה, בולגריה מובילה את רשימת רכישות הנדל"ן בחו"ל בקרב אזרחים ישראלים דוברי רוסית. מהן הסיבות לפופולריות הזו? מהם הספציפיים של רכישת נכס בולגרי לחופשה או למגורי קבע? 

למה ישראלים קונים נכסים בבולגריה? 

תנאים נוחים לפנסיונרים. 

בבולגריה יש תוכנית ממלכתית בשם "פנסיונר עשיר", המאפשרת לפנסיונרים לקבל תושבות בולגרית על ידי רכישת נדל"ן. במסגרת הסכם בין-ממשלתי דו-צדדי בין בולגריה למדינה היהודית, פנסיה ישראלית נשמרת במלואה או בחלקה, גם אם המקבל מתגורר דרך קבע בבולגריה. 

מחירים אטרקטיביים לנדל"ן. 

Средняя стоимость кв. метра недвижимости в Болгарии составляет 1200 евро, в то время как в Израиле – 8 000 евро; 

יוקר מחיה נמוך. 

Прожиточный минимум на одного человека в Израиле в 2025 году был установлен на уровне 800 евро, а на одиноких родителей – 2250 евро. В то же время в Болгарии порог бедности на одного человека составляет 700 евро. Выходит, что израильтянин с небольшим стабильным доходом на родине, может жить в любом городе или курорте Болгарии. 

ריזורטים לכל טעם. 

בולגריה מציעה אינספור אפשרויות לבילוי לאורך כל השנה: חוף הים, אתרי סקי וספא, ואטרקציות היסטוריות ואדריכליות רבות. 

אקלים ממוזג. 

בניגוד לחיי היומיום הלוהטים של "הארץ המובטחת", בולגריה ממוקמת באקלים ממוזג. בקיץ, הטמפרטורות כאן כמעט ולא עולות על 30 מעלות צלזיוס. 

מערכת מס אטרקטיבית. 

Налог при покупке недвижимости составляет всего от 2 до 3% от кадастровой стоимости объекта. 

במשך שנים רבות, בולגריה הייתה מובילה מוכרת בקרב מדינות זרות בהן רוסים קונים נדל"ן. 

ידעת? 

על פי הסטטיסטיקה, כ-500,000 נכסים נמצאים בבעלות כ-350,000 אזרחים רוסים, כלומר חלקם של קונים מרוסיה בקרב קונים זרים אחרים הוא כ-80%. 

ואפילו למרות ירידה קלה בביקוש הרוסי בשנים האחרונות ועלייה במספר הרוסים שמוכרים את נכסיהם, בולגריה לא איבדה את מעמדה המוביל. 

למה רוסים קונים נכסים בבולגריה? 

נדל"ן זול ומחירים נוחים. 

В сравнении с другими курортными направлениями, болгарская недвижимость отличается лучшим соотношением цена-качество. В 2020 году купить квартиру в Болгарии с одной спальней на первой линии моря можно от 55 000 евро. Цены в среднем колеблются в пределах 800-1000 евро за метр. 

יחד עם זאת, יוקר המחיה בבולגריה כמעט ואינו שונה מהממוצע ברוסיה. 

תיירות כל השנה. 

בולגריה היא יעד נופש הפועל כל עונות השנה עם אתרי בלנאולוגיה, אתרי חוף ואתרי סקי, תעשיית יין מפותחת ואטרקציות טבע ייחודיות. 

תפוצה רוסית גדולה. 

Русская диаспора самая многочисленная в Болгарии, при этом на некоторых морских курортах, например в Святом Власе, Солнечном береге, существуют целые русскоговорящие кварталы. 

תנאים אטרקטיביים לפנסיונרים. 

במדינה יש הליך פשוט להנפקת היתרי שהייה לפנסיונרים זרים שבבעלותם או בשכירותם נכסי נדל"ן. 

בולגריה מדורגת במקום השני בעולם, אחרי איסלנד, במספר המעיינות המינרליים. היא מתגאה במספר רב של מונומנטים טבעיים ייחודיים, ש-10 מהם כלולים ברשימת אתרי המורשת העולמית של אונסק"ו. 

אינטגרציה אירופאית. 

Болгария – государство ЕС с европейским законодательством и юстицией, и полноправный член Шенгенского пространства. 

פשטות העסקה ונטל מס מתון. 

כדי לרשום בית או דירה כנכס, זר זקוק רק לדרכון. ועלות רכישת בית, כולל כל המסים והאגרות, אינה עולה על 4.51 TRY3 ממחיר הנכס. 

איך משיגים ויזה לבולגריה? 

אזרחים רוסים המתכננים לבקר בבולגריה נדרשים להוציא ויזה מסוג C (לתקופה קצרה - 90 יום). לאחר רישום הנכס, ניתן להגיש בקשה לאשרת בעלות מרובת כניסות. 

עלות ויזה: העמלה הקונסולרית עבור ויזה רגילה (זמן טיפול: 5 עד 7 ימים) עבור אזרחי רוסיה היא 35 אירו, בעוד שעבור ויזה דחופה (זמן טיפול: 3 ימים) היא 70 אירו. כל מגיש בקשה משלם גם עמלת שירות בסך 19 אירו. 

Ожидается, что в 2025 году рынок недвижимости Болгарии останется стабильным, а рост цен на квартиры будет сдержанным, не превышая 8–10%.

Эксперты отмечают растущий интерес покупателей и инвесторов к новостройкам. Это связано с тем, что старые дома постепенно устаревают и не соответствуют современным стандартам. В отличие от них, новые жилые комплексы отличаются высокой энергоэффективностью, удобной инфраструктурой и современными удобствами.

Покупатели все чаще отдают предпочтение объектам, предлагающим дополнительные услуги, такие как фитнес-залы, детские площадки, парковки, а также профессиональное управление недвижимостью. Такие условия делают проживание более комфортным.

Рост цен в 2025 году будет обусловлен несколькими факторами. В 2024 году рынок недвижимости показал хорошие результаты: процентные ставки оставались на исторически низком уровне, а объем ипотечного кредитования увеличился на 36% за первые девять месяцев года. Однако возможное повышение ставок в 2025 году может охладить интерес некоторых покупателей, особенно тех, кто планирует приобретение первой квартиры. В то же время завершение большого количества новых строительных проектов расширит предложение на рынке.

Дополнительным фактором, способствующим активности рынка, может стать возможное вступление Болгарии в еврозону. Это может привлечь больше иностранных инвестиций и поддержать развитие рынка. Несмотря на более умеренные темпы роста по сравнению с предыдущими годами, недвижимость в Болгарии остается востребованной как среди местных, так и среди зарубежных покупателей.

Рынок аренды в 2025 году также продолжит демонстрировать положительную динамику.

Болгарский рынок недвижимости сегодня представляет собой привлекательное направление для инвестиций — как для частных покупателей, так и для компаний. Страна сочетает в себе удачное географическое положение, мягкий климат, живописную природу и богатое культурно-историческое наследие, что неизменно делает её интересной для новых инвесторов.

Вдоль побережья Чёрного моря на сотни километров раскинулись золотистые песчаные пляжи. За последние годы здесь активно развивается современная инфраструктура: строятся элитные коттеджи, жилые комплексы и апартаменты у моря. Такая недвижимость не только пользуется высоким спросом, но и является надёжным инструментом для получения стабильного дохода — как за счёт роста стоимости, так и за счёт аренды.

Если вы стремитесь купить недвижимость выгодно, безопасно и с перспективой доходности, мы готовы помочь вам подобрать оптимальный вариант.

Основные направления инвестиций в недвижимость Болгарии:

1. Сдача в аренду.

Один из самых популярных вариантов — покупка жилья с целью последующей краткосрочной или долгосрочной аренды. Особенно востребованы объекты в Софии и на курортах Черноморского побережья.

2. Покупка на ранних этапах строительства.

Инвестиции в проекты на стадии проектирования или начала строительства позволяют приобрести недвижимость по сниженной цене и продать её позже с высокой прибылью.

3. Комбинированное использование.

Некоторые инвесторы приобретают жильё не только для личного отдыха, но и для сдачи в аренду в сезон или круглый год, что позволяет совмещать удовольствие и доход.

4. Коммерческая недвижимость и земельные участки.

Всё больше предпринимателей выбирают Болгарию для ведения бизнеса — покупают участки под строительство, отели, магазины, рестораны или офисные здания.

Болгария остаётся страной с растущим потенциалом на рынке недвижимости. Здесь можно найти как выгодные объекты для инвестиций, так и комфортные варианты для личного проживания или отдыха.

Бургас или Варна: где выгоднее и комфортнее купить недвижимость?

Выбор между Бургасом и Варной — один из самых частых среди покупателей недвижимости в Болгарии. Оба города расположены на Черноморском побережье, имеют современную инфраструктуру, удобное сообщение с другими регионами и благоприятные условия для проживания как семей с детьми, так и пенсионеров или молодых специалистов. Тем не менее, каждый из них обладает своими особенностями, преимуществами и нюансами.

🏖️ Преимущества жизни в Бургасе

Бургас расположен примерно в 100 км южнее Варны, за живописными Балканскими горами. Это город среднего размера с более спокойным ритмом жизни, который неоднократно признавался лучшим местом для проживания в Болгарии.

Бургас активно развивается: строятся современные жилые комплексы, школы, медицинские учреждения и промышленные объекты. Именно здесь началось возведение первой в стране специализированной детской больницы. Развивается и социальная инфраструктура — открываются университеты, банки, магазины, мастерские и культурные центры.

Популярные жилые районы: Лазур, Братя Миладинови, Зорница, Изгрев и Сарафово. Любителям частных домов подойдут Крайморие, Сарафово, Банево и Ветрен.

Преимущества Бургаса:

🌤️ Мягкий климат: теплая зима, меньше осадков, чем в Варне.

🌊 Близость к известным курортам — Солнечный Берег, Несебр, Поморье, Созополь, Черноморец, Царево и Синеморец.

🚗 Отличная транспортная доступность — авто, железная дорога, внутренние рейсы.

🌳 Большой приморский парк без плотной застройки.

💧 Возможности для бальнеолечения в Бургасе и соседнем Поморье.

🏠 Широкий выбор объектов: от студий и апартаментов с видом на море до коттеджей и таунхаусов.

📈 Постоянный рост цен на недвижимость, что делает город перспективным для инвестиций.

🌆 Преимущества и особенности Варны

Варна — третий по величине город Болгарии, морская столица страны и культурный центр с богатым историческим прошлым. Город динамичный, многогранный и идеально подходит для тех, кто хочет сочетать комфортное проживание с активной городской жизнью.

Здесь развиты туризм, промышленность, образование, медицина и банковский сектор, что делает Варну привлекательной для работающих профессионалов и студентов. Ежегодно сюда приезжают тысячи молодых людей из разных стран.

Популярные и престижные районы: Центр, Чайка, Бриз, Левски — все они хорошо обеспечены инфраструктурой: школы, детсады, магазины, кафе, парки и удобный транспорт.

Преимущества Варны:

🛍️ Широкий выбор торговых центров, бутиков и ресторанов.

🏗️ Активное строительство жилья как в центре, так и у моря.

✈️ Международный аэропорт с круглогодичными рейсами.

Недостаток Варны:

💸 Более высокие цены на недвижимость — примерно на 15–20% выше, чем в Бургасе.

⚖️ Что выбрать: Бургас или Варну?

Решение зависит от ваших целей и стиля жизни.

Бургас — лучший выбор для тех, кто ценит спокойствие, умеренные цены, природу и курортную атмосферу. Он идеально подойдёт для постоянного проживания, отдыха и долгосрочных инвестиций.

Варна подойдёт тем, кто ищет динамичный ритм, развитую деловую среду, разнообразие развлечений и больше возможностей для карьерного роста.

📍 В итоге оба города предлагают отличные условия для жизни и инвестиций — вопрос лишь в том, что для вас важнее: спокойствие и уют Бургаса или активность и престиж Варны.

הזמנה של חפץ. 

אתם בוחרים את הנכס שאתם אוהבים, מבצעים פיקדון להזמנה (2,000-3,000 יורו) וחותמים על הסכם פיקדון. יש להעביר סכום זה לחשבון מיוחד המבוסס על ההסכם, באמצעות שירות העברה בנקאית. הדירה מוסרת מהשוק, ומתחיל תהליך הכנת מסמכי העסקה. 

חשוב: בעת רכישת נדל"ן מיזם בתשלומים, אנו עורכים הסכם ראשוני עם היזם. הסכם זה מתווה את תנאי ההחזר המלא של הקונה. 

הכנת חבילת מסמכים.  

לאחר ביצוע הפקדה, המוכר מכין חבילת מסמכים הנדרשים להשלמת העסקה על ידי נוטריון: 

תעודת שווי הערכה (שהונפקה על ידי הרשויות המקומיות); 

תעודה משירות הקדסטרל; 

שטר נוטריוני של המוכר; 

הצהרת מצב משפחתי; 

אישור על היעדר חובות מס (לפני העסקה, מנהל החברה מאשר בעל פה או בכתב כי אין חובות בדמי תמיכה); 

תעודת היעדר שעבודים. 

כל מה שאתה, כקונה, תצטרך זה את הדרכון שלך! 

רישום נוטריוני של העסקה.  

חודש לאחר מכן, אנו חותמים על החוזה עם נוטריון. מנהל סוכנות הנדל"ן, המוכר, הקונה או נציגיהם המורשים (אם העסקה מתבצעת מרחוק באמצעות ייפוי כוח) נוכחים בעסקה. התשלום המלא עבור הנכס מתבצע. 

רישום מסמכים.  

יש לרשום הסכם רכישה ומכירה נוטריוני בבית המשפט ובסוכנות הרישום הבולגרית. הדבר נעשה תוך 7 ימים מקבלת השטר הנוטריוני. עם הרישום, זכויות הבעלות עוברות לקונה. 

תוך חודשיים, הנכס מדווח לרשות המסים העירונית על ידי מילוי טופס ומסירת מספרי Bulstat ואישור נוטריוני. 

חידוש חוזים עם ספקי שירותים. 

על סמך שטר נוטריוני, נחתם הסכמי דמי תחזוקה עם בעל המתחם, וכן עם שירותי תשתית לאספקת חשמל, מים, ביוב ושירותים אחרים. 

דמי תחזוקה הם תשלום שנתי שמשלמים כל בעלי הדירות במתחם מגורים (בדומה לדיור ושירותים משותפים). כסף זה משמש לתחזוקת בריכה, תיקונים מתוכננים של הבניין, אבטחה וניקיון של אזורים משותפים והשטחים הסובבים אותו. דמי התחזוקה תלויים בגודל הדירה ונעים בין 8-15 אירו למ"ר לשנה. 

בבולגריה ישנם כמה נכסים ללא דמי תחזוקה. זה כולל דירות עירוניות סטנדרטיות בנסבר, בורגס או ורנה, כמו גם בתים פרטיים. עם זאת, נכסים כאלה יקרים יותר וקשים יותר להשכיר לתיירים. יתר על כן, אלו שאינם דוברי בולגרית יתקשו לנהל משא ומתן עם שכניהם על תשלום עבור המעלית, התאורה והתיקונים.

По прогнозам экспертов, рынок недвижимости Болгарии в 2026 году сохранит стабильность с умеренным ростом цен. Ожидается, что среднее повышение стоимости квартир составит 6–9%, что отражает постепенное и сбалансированное развитие рынка без резких колебаний.

📊 Основные тенденции

Интерес покупателей и инвесторов продолжит смещаться в сторону новых жилых комплексов. Старый жилой фонд постепенно устаревает: многие дома требуют ремонта и не соответствуют современным стандартам энергоэффективности и комфорта.

Новые проекты предлагают современное жильё с улучшенной инфраструктурой, благоустроенными придомовыми территориями и удобствами, такими как парковки, фитнес-залы, детские площадки и профессиональное управление недвижимостью. Это делает новостройки привлекательными как для проживания, так и для долгосрочных инвестиций.

🏙️ Предпочтения покупателей

Покупатели всё больше ориентируются на комплексные решения, где проживание и сервис сочетаются. В 2026 году спрос будет особенно высоким на:

квартиры с видом на море или центральные районы городов, объекты с доступом к фитнесу и оздоровительным зонам, жильё с возможностью сдачи в аренду и профессиональным управлением.

Такой подход повышает ликвидность объектов и делает их привлекательными для инвесторов, планирующих получать доход от аренды.

💶 Факторы, влияющие на цены

Рост цен на недвижимость в 2026 году будет умеренным и обусловлен несколькими ключевыми факторами:

📈 Стабильный спрос: по итогам 2025 года рынок показал устойчивый рост благодаря доступным ипотечным ставкам и расширению предложения.

🏗️ Новые проекты: завершение крупных строительных комплексов увеличит количество доступного жилья, что будет сдерживать резкие скачки цен.

💰 Ипотечное кредитование: возможное незначительное повышение процентных ставок слегка охладит активность среди покупателей первой квартиры, но на спрос инвесторов это влияние будет минимальным.

🇪🇺 Перспектива евроинтеграции: возможное вступление Болгарии в еврозону продолжает привлекать иностранных инвесторов и поддерживать доверие к рынку.

🌍 Инвестиционная привлекательность

Недвижимость в Болгарии остаётся надёжным активом для вложений. Мягкий климат, туристическая привлекательность, развитая инфраструктура и относительно низкие цены делают страну интересной как для местных, так и для зарубежных инвесторов.

🏘️ Рынок аренды

Спрос на аренду жилья продолжит рост в 2026 году. Особенно высок он останется в крупных городах — Софии, Варне, Пловдиве, Бургасе — и в курортных зонах. Это связано с увеличением числа студентов, иностранных специалистов и туристов, ищущих комфортное временное жильё.

Итог:

2026 год обещает быть спокойным и сбалансированным для рынка недвижимости Болгарии. Умеренный рост цен, активное строительство новостроек и стабильное ипотечное кредитование создадут комфортные условия для покупки жилья и инвестиций.