Запрет на продажу земли иностранцам. 

Если вы собираетесь купить дом в Болгарии, учитывайте законодательный запрет на продажу земельных участков не-гражданам ЕС. Это ограничение не касается квартир и апартаментов. 

Покупка дома возможна при регистрации и оформлении земли на юридическое лицо. 

Отличия в расчете жилой площади квартир. 

В Болгарии чистая площадь оказывается немного меньше номинальной. Расхождение связано с тем, что в Болгарии в жилую площадь включается толщина внешних стен и доля общих частей собственника жилья (террас, лестничной клетки, лифтовой площадки и др.). 

Перед выбором объекта запросите информацию о площади квартиры у нашего менеджера. 

Ипотека и рассрочка. 

Болгарские банки предоставляют ипотеку под 3-4% годовых сроком более 10 лет. Однако взять ипотечный кредит россиянину в болгарском банке практически нереально.

Ипотека в Болгарии 

В качестве альтернативы можно купить квартиру в рассрочку до 10 лет. Болгарские застройщики дают беспроцентную рассрочку на 1-3 года, а при большем сроке – под 3-7% годовых. 

Наличие таксы поддержки. 

Владельцы апартаментов в жилых комплексах и апарт-отелях оплачивают ежегодный платеж за обслуживание жилого комплекса. Этот платеж чем-то напоминает ЖКХ. Как правило, такса поддержки рассчитывается, исходя из площади квартиры и составляет – от 100 до 900 евро в год. 

Если вы не хотите нести лишние расходы, можно приобрести недвижимость без таксы поддержки. К этой категории принадлежат большинство частных домов и обычные городские квартиры. Однако в таких домах тоже необходимо платить минимальные сборы на обслуживание придомовой территории, лестничных клеток и лифтов.

Рынок жилой недвижимости Болгарии продолжает укрепляться, особенно в прибрежных регионах. Во втором квартале 2024 года наиболее значительный рост зафиксирован в Бургасе — здесь количество сделок увеличилось на 43,1% по сравнению со вторым кварталом 2023 года, что стало лучшим показателем по стране. Активизация спроса заметна и в других крупных центрах:

Варна показала прирост сделок на 4,2% за квартал и 7,8% за первое полугодие.

София также демонстрирует положительную динамику и укрепление покупательской активности.

Общие тенденции рынка

За первые шесть месяцев 2024 года количество сделок на рынке недвижимости Болгарии выросло более чем на 27%, превысив результаты 2022 года, который ранее считался одним из наиболее активных периодов.

Одним из ключевых драйверов развития остаётся рост ипотечного кредитования. Во втором квартале оформлено свыше 15 тысяч ипотек, что на 17,7% больше, чем годом ранее. За полгода объём ипотечного кредитования увеличился на 20,5%, чему способствует сохраняющаяся низкая ставка по жилищным кредитам, поддерживающая доступность покупки жилья.

Бургас вновь лидирует — число ипотечных сделок во втором квартале выросло на 45,8%, а по итогам полугодия — на 37,8%. В Софии зафиксирован рост ипотечного кредитования на 22,5%.

Перспективы развития

Во втором квартале 2024 года в стране зарегистрировано 54 379 сделок — всего на восемь больше, чем в 2023 году. Несмотря на небольшое снижение показателей за первое полугодие (–0,7%), рынок демонстрирует признаки восстановления и постепенно возвращается к рекордным уровням 2022 года.

Из более чем ста анализируемых городов около сорока показали увеличение числа сделок, что свидетельствует о растущем интересе инвесторов и покупателей. Особенно востребованной остаётся недвижимость в крупных городах и на морском побережье, что сохраняет болгарский рынок жилья привлекательным для вложений и долгосрочных инвестиций.

На фоне трагических событий на Украине болгарские агентства регистрируют всплеск запросов на покупку недвижимости в Болгарии со стороны украинцев. Мы подготовили статью, которая поможет гражданам Украины сориентироваться в Болгарии, понять процедуру покупки, подобрать лучший вариант жилья с учетом потребностей и бюджета. 

Почему украинцы приобретают недвижимость в Болгарии 

Доступная стоимость недвижимости. 

Болгария – лучшее направление по соотношению цена-качество в Европе. В 2025 году купить меблированную студию в Болгарии на побережье можно от 27 000 евро, 2-комнатную квартиру – от 55000 евро. Цены в среднем колеблются в пределах 1000-1300 евро за метр, в премиум сегменте – превышают 1800 евро за кв. м. 

Родственные культура и язык. 

Славянская культура близка украинской по духу. Более того, здесь практически не чувствуется языкового барьера. Сейчас в Болгарии много украинцев, на известных болгарских курортах есть целые кварталы русскоязычных выходцев из СНГ, а многие местные жители хорошо знают русский язык. 

Расположение, простота оформления сделки, высокий спрос на недвижимость. 

Болгария выгодно расположена по отношению к Украине. В этой стране для того чтобы оформить покупку жилого объекта, нужен только действующий загранпаспорт. Курортное жилье можно легко сдавать во время купального сезона, а при желании продать, учитывая высокий спрос и ограниченное предложение хороших объектов на рынке. 

Физическим лицам с иностранным гражданством запрещено приобретать землю в собственность. 

В Болгарии действует запрет на приобретение земельных участков для физических лиц, не являющихся гражданами ЕС. Поэтому если вы хотите купить дом, необходимо сначала зарегистрировать фирму в Болгарии и оформить земельный участок на юр.лицо. С покупкой квартиры в комплексе таких сложностей нет. 

Стоимость открытия фирмы составляет (300 евро). По срокам это примерно 3-4 недели. Также для открытия фирмы необходимо открыть фирменный счет в банке (банки просят за эту услугу – 300-400 евро). 

Ипотеку получить нереально, но возможна рассрочка. 

Болгарские банки дают ипотечные кредиты только гражданам Болгарии и других государств ЕС. Ипотеку довольно сложно оформить гражданину Украины. 

Однако украинцу можно купить квартиру в рассрочку сроком от 1 до 3 лет, а в некоторых жилых комплексах – до 10 лет. Эта опция касается только сегмента недвижимости от застройщика. Прочитайте подробно об особенностях рассрочки в Болгарии

По статистике, среди русскоязычных граждан Израиля, Болгария является лидером по количеству запросов на приобретение недвижимости за границей. В чем причины популярности болгарского направления? Каковы особенности покупки недвижимости в Болгарии для отдыха и постоянного жительства? 

Почему израильтяне покупают недвижимость в Болгарии? 

Выгодные условия для пенсионеров. 

В Болгарии действует государственная программа «Обеспеченный пенсионер», согласно которой покупка недвижимости пенсионером дает возможность получить болгарский Вид на жительство. По двухстороннему межправительственному соглашению между Болгарией и Еврейским государством израильская пенсия сохраняется полностью или частично, даже если получатель постоянно проживает на территории Болгарии. 

Привлекательные цены на недвижимость. 

Средняя стоимость кв. метра недвижимости в Болгарии составляет 1200 евро, в то время как в Израиле – 8 000 евро; 

Низкая стоимость жизни. 

Прожиточный минимум на одного человека в Израиле в 2025 году был установлен на уровне 800 евро, а на одиноких родителей – 2250 евро. В то же время в Болгарии порог бедности на одного человека составляет 700 евро. Выходит, что израильтянин с небольшим стабильным доходом на родине, может жить в любом городе или курорте Болгарии. 

Курорты на любой вкус. 

Болгария открывает безграничные возможности для отдыха в течение всего года: морские, горнолыжные и бальнеологические курорты, множество исторических и архитектурных достопримечательностей. 

Умеренный климат. 

В отличие от знойных будней «земли обетованной», Болгария расположена в умеренных широтах. В летний сезон здесь температура редко поднимается выше 30 градусов. 

Привлекательная налоговая система. 

Налог при покупке недвижимости составляет всего от 2 до 3% от кадастровой стоимости объекта. 

На протяжении многих лет Болгария является признанным лидером среди зарубежных стран, где россияне покупают недвижимость. 

Знаете ли вы? 

По статистике, около 500 тыс. объектов принадлежат примерно 350 тыс. гражданам РФ, а значит, доля покупателей из России среди других зарубежных покупателей составляет примерно 80%. 

И даже несмотря на некоторое снижение российского спроса в последние годы и увеличение числа россиян, которые продают свою недвижимость, Болгария не теряет лидирующих позиций. 

Почему россияне приобретают недвижимость в Болгарии 

Дешевая недвижимость и доступные цены. 

В сравнении с другими курортными направлениями, болгарская недвижимость отличается лучшим соотношением цена-качество. В 2020 году купить квартиру в Болгарии с одной спальней на первой линии моря можно от 55 000 евро. Цены в среднем колеблются в пределах 800-1000 евро за метр. 

При этом стоимость жизни в Болгарии практически не отличается от среднего уровня по России. 

Круглогодичный туризм. 

Болгария – всесезонная курортная дестинация с бальнеологическими, морскими, горнолыжными курортами, развитым виноделием и уникальными природными достопримечательностями. 

Многочисленная русская диаспора. 

Русская диаспора самая многочисленная в Болгарии, при этом на некоторых морских курортах, например в Святом Власе, Солнечном береге, существуют целые русскоговорящие кварталы. 

Привлекательные условия для пенсионеров. 

В стране действует упрощенная схема выдачи ВНЖ иностранным пенсионерам при наличии собственной или арендованной недвижимости. 

Болгарии принадлежит 2 место в мире после Исландии по количеству минеральных источников. Здесь множество уникальных природных памятников, 10 из которых включены в список ЮНЕСКО. 

Европейская интеграция. 

Болгария – государство ЕС с европейским законодательством и юстицией, и полноправный член Шенгенского пространства. 

Простота сделки и умеренная налоговая нагрузка. 

Для оформления дома или квартиры в собственность иностранцу необходим лишь загранпаспорт. А расходы при покупке жилья с учетом всех налогов и сборов не превышают 4,5% от цены объекта. 

Как получить визу в Болгарии? 

Граждане РФ, планирующие посетить Болгарию, обязаны получить визу С (краткосрочная – на 90 дней). После оформления недвижимости, можно оформлять мультивизу собственника. 

Стоимость визы: Консульский сбор за обычную визу (срок оформления от 5 до 7 дней) для граждан РФ составляет 35 €, а за срочную (срок оформления 3 дня) — 70 €. Также каждый заявитель оплачивает сервисный сбор – 19 €.. 

Ожидается, что в 2025 году рынок недвижимости Болгарии останется стабильным, а рост цен на квартиры будет сдержанным, не превышая 8–10%.

Эксперты отмечают растущий интерес покупателей и инвесторов к новостройкам. Это связано с тем, что старые дома постепенно устаревают и не соответствуют современным стандартам. В отличие от них, новые жилые комплексы отличаются высокой энергоэффективностью, удобной инфраструктурой и современными удобствами.

Покупатели все чаще отдают предпочтение объектам, предлагающим дополнительные услуги, такие как фитнес-залы, детские площадки, парковки, а также профессиональное управление недвижимостью. Такие условия делают проживание более комфортным.

Рост цен в 2025 году будет обусловлен несколькими факторами. В 2024 году рынок недвижимости показал хорошие результаты: процентные ставки оставались на исторически низком уровне, а объем ипотечного кредитования увеличился на 36% за первые девять месяцев года. Однако возможное повышение ставок в 2025 году может охладить интерес некоторых покупателей, особенно тех, кто планирует приобретение первой квартиры. В то же время завершение большого количества новых строительных проектов расширит предложение на рынке.

Дополнительным фактором, способствующим активности рынка, может стать возможное вступление Болгарии в еврозону. Это может привлечь больше иностранных инвестиций и поддержать развитие рынка. Несмотря на более умеренные темпы роста по сравнению с предыдущими годами, недвижимость в Болгарии остается востребованной как среди местных, так и среди зарубежных покупателей.

Рынок аренды в 2025 году также продолжит демонстрировать положительную динамику.

Болгарский рынок недвижимости сегодня представляет собой привлекательное направление для инвестиций — как для частных покупателей, так и для компаний. Страна сочетает в себе удачное географическое положение, мягкий климат, живописную природу и богатое культурно-историческое наследие, что неизменно делает её интересной для новых инвесторов.

Вдоль побережья Чёрного моря на сотни километров раскинулись золотистые песчаные пляжи. За последние годы здесь активно развивается современная инфраструктура: строятся элитные коттеджи, жилые комплексы и апартаменты у моря. Такая недвижимость не только пользуется высоким спросом, но и является надёжным инструментом для получения стабильного дохода — как за счёт роста стоимости, так и за счёт аренды.

Если вы стремитесь купить недвижимость выгодно, безопасно и с перспективой доходности, мы готовы помочь вам подобрать оптимальный вариант.

Основные направления инвестиций в недвижимость Болгарии:

1. Сдача в аренду.

Один из самых популярных вариантов — покупка жилья с целью последующей краткосрочной или долгосрочной аренды. Особенно востребованы объекты в Софии и на курортах Черноморского побережья.

2. Покупка на ранних этапах строительства.

Инвестиции в проекты на стадии проектирования или начала строительства позволяют приобрести недвижимость по сниженной цене и продать её позже с высокой прибылью.

3. Комбинированное использование.

Некоторые инвесторы приобретают жильё не только для личного отдыха, но и для сдачи в аренду в сезон или круглый год, что позволяет совмещать удовольствие и доход.

4. Коммерческая недвижимость и земельные участки.

Всё больше предпринимателей выбирают Болгарию для ведения бизнеса — покупают участки под строительство, отели, магазины, рестораны или офисные здания.

Болгария остаётся страной с растущим потенциалом на рынке недвижимости. Здесь можно найти как выгодные объекты для инвестиций, так и комфортные варианты для личного проживания или отдыха.

Бургас или Варна: где выгоднее и комфортнее купить недвижимость?

Выбор между Бургасом и Варной — один из самых частых среди покупателей недвижимости в Болгарии. Оба города расположены на Черноморском побережье, имеют современную инфраструктуру, удобное сообщение с другими регионами и благоприятные условия для проживания как семей с детьми, так и пенсионеров или молодых специалистов. Тем не менее, каждый из них обладает своими особенностями, преимуществами и нюансами.

🏖️ Преимущества жизни в Бургасе

Бургас расположен примерно в 100 км южнее Варны, за живописными Балканскими горами. Это город среднего размера с более спокойным ритмом жизни, который неоднократно признавался лучшим местом для проживания в Болгарии.

Бургас активно развивается: строятся современные жилые комплексы, школы, медицинские учреждения и промышленные объекты. Именно здесь началось возведение первой в стране специализированной детской больницы. Развивается и социальная инфраструктура — открываются университеты, банки, магазины, мастерские и культурные центры.

Популярные жилые районы: Лазур, Братя Миладинови, Зорница, Изгрев и Сарафово. Любителям частных домов подойдут Крайморие, Сарафово, Банево и Ветрен.

Преимущества Бургаса:

🌤️ Мягкий климат: теплая зима, меньше осадков, чем в Варне.

🌊 Близость к известным курортам — Солнечный Берег, Несебр, Поморье, Созополь, Черноморец, Царево и Синеморец.

🚗 Отличная транспортная доступность — авто, железная дорога, внутренние рейсы.

🌳 Большой приморский парк без плотной застройки.

💧 Возможности для бальнеолечения в Бургасе и соседнем Поморье.

🏠 Широкий выбор объектов: от студий и апартаментов с видом на море до коттеджей и таунхаусов.

📈 Постоянный рост цен на недвижимость, что делает город перспективным для инвестиций.

🌆 Преимущества и особенности Варны

Варна — третий по величине город Болгарии, морская столица страны и культурный центр с богатым историческим прошлым. Город динамичный, многогранный и идеально подходит для тех, кто хочет сочетать комфортное проживание с активной городской жизнью.

Здесь развиты туризм, промышленность, образование, медицина и банковский сектор, что делает Варну привлекательной для работающих профессионалов и студентов. Ежегодно сюда приезжают тысячи молодых людей из разных стран.

Популярные и престижные районы: Центр, Чайка, Бриз, Левски — все они хорошо обеспечены инфраструктурой: школы, детсады, магазины, кафе, парки и удобный транспорт.

Преимущества Варны:

🛍️ Широкий выбор торговых центров, бутиков и ресторанов.

🏗️ Активное строительство жилья как в центре, так и у моря.

✈️ Международный аэропорт с круглогодичными рейсами.

Недостаток Варны:

💸 Более высокие цены на недвижимость — примерно на 15–20% выше, чем в Бургасе.

⚖️ Что выбрать: Бургас или Варну?

Решение зависит от ваших целей и стиля жизни.

Бургас — лучший выбор для тех, кто ценит спокойствие, умеренные цены, природу и курортную атмосферу. Он идеально подойдёт для постоянного проживания, отдыха и долгосрочных инвестиций.

Варна подойдёт тем, кто ищет динамичный ритм, развитую деловую среду, разнообразие развлечений и больше возможностей для карьерного роста.

📍 В итоге оба города предлагают отличные условия для жизни и инвестиций — вопрос лишь в том, что для вас важнее: спокойствие и уют Бургаса или активность и престиж Варны.

Резервирование объекта. 

Вы выбираете понравившуюся недвижимость, вносите резервационный депозит (2000-3000 евро), подписываем договор задатка. Эту сумму необходимо перечислить на специальный счет на основании договора, воспользовавшись услугами банка. Квартиру снимают с продажи, начинается процесс подготовки документов к сделке. 

Важно: при покупке недвижимости от застройщика в рассрочку заключаем предварительный договор с застройщиком. В договоре описаны условия погашения всей суммы покупателем 

Подготовка пакета документов.  

После внесения депозита продавец готовит пакет документов, необходимых для нотариального завершения сделки: 

Удостоверение об оценочной стоимости (выдается органами муниципалитета); 

Справка из кадастровой службы; 

Нотариальный акт продавца; 

Декларация о семейном положении; 

Справка об отсутствии долгов по налогам (перед сделкой управляющий компании устно или письменно подтверждает, что задолженностей по таксе поддержки нет); 

Справка об отсутствии обременений. 

От вас, как покупателя, потребуется лишь загранпаспорт! 

Нотариальное оформление сделки.  

Через месяц заключаем договор у нотариуса. На сделке присутствует менеджер агентства недвижимости, продавец, покупатель или их доверенные представители (если сделка осуществляется дистанционно по доверенности). Происходит полный расчет за недвижимость. 

Регистрация документов.  

Нотариально заверенный договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в суде и болгарском Агентстве по Вписываниям. На это отводится 7 дней после получения нотариального акта. В момент регистрации договора права собственности переходят к покупателю. 

В течение 2-х месяцев собственность декларируют в Муниципальной налоговой инспекции, заполнив бланк и предоставив номера Булстат и нотариальный акт. 

Переоформление контрактов с поставщиками коммунальных услуг. 

На основании нотариального акта заключаются договоры таксы поддержки с владельцем комплекса, а также с коммунальными службами на поставку электроэнергии, воды и канализации, других услуг. 

Такса поддержки – ежегодный платеж, который оплачивают все собственники апартаментов в жилом комплексе (аналог ЖКХ). Эти деньги идут на обслуживание бассейна, плановый ремонт здания, охрану, уборку общих помещений и прилегающей территории. Размер таксы поддержки зависит от площади квартиры и составляет 8-15 евро за кв. метр в год. 

В Болгарии есть жилье без таксы поддержки. К этому сегменту относятся обычные городские квартиры в Несебре, Бургасе или Варне или частные дома. Однако такая недвижимость на 30% дороже и ее сложнее сдавать в аренду туристам. Более того, людям, не знающим болгарский, сложно будет договориться с соседями по поводу оплаты электричества за лифт, свет и ремонта.

По прогнозам экспертов, рынок недвижимости Болгарии в 2026 году сохранит стабильность с умеренным ростом цен. Ожидается, что среднее повышение стоимости квартир составит 6–9%, что отражает постепенное и сбалансированное развитие рынка без резких колебаний.

📊 Основные тенденции

Интерес покупателей и инвесторов продолжит смещаться в сторону новых жилых комплексов. Старый жилой фонд постепенно устаревает: многие дома требуют ремонта и не соответствуют современным стандартам энергоэффективности и комфорта.

Новые проекты предлагают современное жильё с улучшенной инфраструктурой, благоустроенными придомовыми территориями и удобствами, такими как парковки, фитнес-залы, детские площадки и профессиональное управление недвижимостью. Это делает новостройки привлекательными как для проживания, так и для долгосрочных инвестиций.

🏙️ Предпочтения покупателей

Покупатели всё больше ориентируются на комплексные решения, где проживание и сервис сочетаются. В 2026 году спрос будет особенно высоким на:

квартиры с видом на море или центральные районы городов, объекты с доступом к фитнесу и оздоровительным зонам, жильё с возможностью сдачи в аренду и профессиональным управлением.

Такой подход повышает ликвидность объектов и делает их привлекательными для инвесторов, планирующих получать доход от аренды.

💶 Факторы, влияющие на цены

Рост цен на недвижимость в 2026 году будет умеренным и обусловлен несколькими ключевыми факторами:

📈 Стабильный спрос: по итогам 2025 года рынок показал устойчивый рост благодаря доступным ипотечным ставкам и расширению предложения.

🏗️ Новые проекты: завершение крупных строительных комплексов увеличит количество доступного жилья, что будет сдерживать резкие скачки цен.

💰 Ипотечное кредитование: возможное незначительное повышение процентных ставок слегка охладит активность среди покупателей первой квартиры, но на спрос инвесторов это влияние будет минимальным.

🇪🇺 Перспектива евроинтеграции: возможное вступление Болгарии в еврозону продолжает привлекать иностранных инвесторов и поддерживать доверие к рынку.

🌍 Инвестиционная привлекательность

Недвижимость в Болгарии остаётся надёжным активом для вложений. Мягкий климат, туристическая привлекательность, развитая инфраструктура и относительно низкие цены делают страну интересной как для местных, так и для зарубежных инвесторов.

🏘️ Рынок аренды

Спрос на аренду жилья продолжит рост в 2026 году. Особенно высок он останется в крупных городах — Софии, Варне, Пловдиве, Бургасе — и в курортных зонах. Это связано с увеличением числа студентов, иностранных специалистов и туристов, ищущих комфортное временное жильё.

Итог:

2026 год обещает быть спокойным и сбалансированным для рынка недвижимости Болгарии. Умеренный рост цен, активное строительство новостроек и стабильное ипотечное кредитование создадут комфортные условия для покупки жилья и инвестиций.