Запрет на продажу земли иностранцам. 

If you intend to buy a house in Bulgaria, take into account the legal prohibition on the sale of land plots to non-EU citizens. This restriction does not apply to apartments and apartments. 

Buying a house is possible when registering and registering the land to a legal entity. 

Differences in the calculation of the living area of the apartments. 

In Bulgaria, the net area turns out to be slightly less than the nominal area. The discrepancy is due to the fact that in Bulgaria the residential area includes the thickness of external walls and the share of common parts of the homeowner (terraces, stairwell, elevator landing, etc.). 

Before selecting a property, ask our manager for information about the size of the apartment. 

Mortgage and installments. 

Болгарские банки предоставляют ипотеку под 3-4% годовых сроком более 10 лет. Однако взять ипотечный кредит россиянину в болгарском банке практически нереально.

Mortgage in Bulgaria 

Alternatively, you can buy an apartment in installments up to 10 years. Bulgarian developers give interest-free installments for 1-3 years, and for a longer term - at 3-7% per annum. 

Availability of support taxa. 

Owners of apartments in residential complexes and apart-hotels pay an annual fee for the maintenance of the residential complex. This payment is somewhat similar to the housing and communal services. As a rule, the maintenance fee is calculated based on the area of the apartment and ranges from 100 to 900 euros per year. 

Если вы не хотите нести лишние расходы, можно приобрести недвижимость без таксы поддержки. К этой категории принадлежат большинство частных домов и обычные городские квартиры. Однако в таких домах тоже необходимо платить минимальные сборы на обслуживание придомовой территории, лестничных клеток и лифтов.

Рынок жилой недвижимости Болгарии продолжает укрепляться, особенно в прибрежных регионах. Во втором квартале 2024 года наиболее значительный рост зафиксирован в Бургасе — здесь количество сделок увеличилось на 43,1% по сравнению со вторым кварталом 2023 года, что стало лучшим показателем по стране. Активизация спроса заметна и в других крупных центрах:

Варна показала прирост сделок на 4,2% за квартал и 7,8% за первое полугодие.

София также демонстрирует положительную динамику и укрепление покупательской активности.

Общие тенденции рынка

За первые шесть месяцев 2024 года количество сделок на рынке недвижимости Болгарии выросло более чем на 27%, превысив результаты 2022 года, который ранее считался одним из наиболее активных периодов.

Одним из ключевых драйверов развития остаётся рост ипотечного кредитования. Во втором квартале оформлено свыше 15 тысяч ипотек, что на 17,7% больше, чем годом ранее. За полгода объём ипотечного кредитования увеличился на 20,5%, чему способствует сохраняющаяся низкая ставка по жилищным кредитам, поддерживающая доступность покупки жилья.

Бургас вновь лидирует — число ипотечных сделок во втором квартале выросло на 45,8%, а по итогам полугодия — на 37,8%. В Софии зафиксирован рост ипотечного кредитования на 22,5%.

Перспективы развития

Во втором квартале 2024 года в стране зарегистрировано 54 379 сделок — всего на восемь больше, чем в 2023 году. Несмотря на небольшое снижение показателей за первое полугодие (–0,7%), рынок демонстрирует признаки восстановления и постепенно возвращается к рекордным уровням 2022 года.

Из более чем ста анализируемых городов около сорока показали увеличение числа сделок, что свидетельствует о растущем интересе инвесторов и покупателей. Особенно востребованной остаётся недвижимость в крупных городах и на морском побережье, что сохраняет болгарский рынок жилья привлекательным для вложений и долгосрочных инвестиций.

Against the background of tragic events in Ukraine, Bulgarian agencies register a surge of requests for the purchase of real estate in Bulgaria from Ukrainians. We have prepared an article that will help Ukrainian citizens to orientate themselves in Bulgaria, understand the purchase procedure, choose the best housing option taking into account their needs and budget. 

Why Ukrainians buy real estate in Bulgaria 

Affordable real estate value. 

Болгария – лучшее направление по соотношению цена-качество в Европе. В 2025 году купить меблированную студию в Болгарии на побережье можно от 27 000 евро, 2-комнатную квартиру – от 55000 евро. Цены в среднем колеблются в пределах 1000-1300 евро за метр, в премиум сегменте – превышают 1800 евро за кв. м. 

Kinship culture and language. 

Slavic culture is close to Ukrainian culture in spirit. Moreover, there is practically no language barrier here. Nowadays there are many Ukrainians in Bulgaria, there are whole neighborhoods of Russian-speaking CIS natives in famous Bulgarian resorts, and many locals know Russian well. 

Location, ease of transaction execution, high demand for real estate. 

Bulgaria is favorably located in relation to Ukraine. In this country in order to formalize the purchase of residential property, you only need a valid passport. Resort housing can be easily rented out during the bathing season, and if you want to sell, given the high demand and limited supply of good objects on the market. 

Individuals with foreign citizenship are prohibited from acquiring land ownership. 

In Bulgaria there is a ban on the purchase of land plots for non-EU natural persons. Therefore, if you want to buy a house, you must first register a company in Bulgaria and register the land plot on a legal entity. There are no such difficulties with the purchase of an apartment in a complex. 

The cost of opening a company is (300 euros). In terms of time it is about 3-4 weeks. Also for opening a company it is necessary to open a company account in a bank (banks ask for this service - 300-400 euros). 

Mortgage is unrealistic, but possible installments. 

Bulgarian banks give mortgage loans only to citizens of Bulgaria and other EU countries. It is quite difficult to obtain a mortgage for a citizen of Ukraine. 

However, a Ukrainian can buy an apartment in installments for 1 to 3 years, and in some residential complexes - up to 10 years. This option applies only to the real estate segment from the developer. Read in detail about the peculiarities of installment payments in Bulgaria

According to statistics, among Russian-speaking citizens of Israel, Bulgaria is the leader in the number of requests to purchase real estate abroad. What are the reasons for the popularity of the Bulgarian destination? What are the features of buying real estate in Bulgaria for vacation and permanent residence? 

Why do Israelis buy real estate in Bulgaria? 

Favorable conditions for pensioners. 

Bulgaria has a state program «Secured Pensioner», according to which the purchase of real estate by a pensioner gives an opportunity to obtain a Bulgarian residence permit. Under a bilateral intergovernmental agreement between Bulgaria and the Jewish State, the Israeli pension is retained in full or in part, even if the recipient permanently resides in Bulgaria. 

Attractive real estate prices. 

Средняя стоимость кв. метра недвижимости в Болгарии составляет 1200 евро, в то время как в Израиле – 8 000 евро; 

Low cost of living. 

Прожиточный минимум на одного человека в Израиле в 2025 году был установлен на уровне 800 евро, а на одиноких родителей – 2250 евро. В то же время в Болгарии порог бедности на одного человека составляет 700 евро. Выходит, что израильтянин с небольшим стабильным доходом на родине, может жить в любом городе или курорте Болгарии. 

Resorts for all tastes. 

Bulgaria opens up limitless opportunities for recreation throughout the year: sea, ski and balneological resorts, many historical and architectural sights. 

Moderate climate. 

Unlike the sweltering days of the «Promised Land», Bulgaria is located in temperate latitudes. In the summer season, the temperature here rarely rises above 30 degrees Celsius. 

Attractive tax system. 

Налог при покупке недвижимости составляет всего от 2 до 3% от кадастровой стоимости объекта. 

For many years Bulgaria has been a recognized leader among foreign countries where Russians buy real estate. 

Did you know? 

According to statistics, about 500 thousand properties are owned by about 350 thousand Russian citizens, which means that the share of buyers from Russia among other foreign buyers is about 80%. 

And even despite a slight decrease in Russian demand in recent years and an increase in the number of Russians who sell their real estate, Bulgaria does not lose its leading position. 

Why Russians buy real estate in Bulgaria 

Cheap real estate and affordable prices. 

В сравнении с другими курортными направлениями, болгарская недвижимость отличается лучшим соотношением цена-качество. В 2020 году купить квартиру в Болгарии с одной спальней на первой линии моря можно от 55 000 евро. Цены в среднем колеблются в пределах 800-1000 евро за метр. 

At the same time, the cost of living in Bulgaria practically does not differ from the average level in Russia. 

Year-round tourism. 

Bulgaria is an all-season resort destination with balneological, sea, ski resorts, developed winemaking and unique natural attractions. 

Numerous Russian diaspora. 

Русская диаспора самая многочисленная в Болгарии, при этом на некоторых морских курортах, например в Святом Власе, Солнечном береге, существуют целые русскоговорящие кварталы. 

Attractive conditions for retirees. 

The country has a simplified scheme for issuing residence permits to foreign pensioners in the presence of their own or rented real estate. 

Bulgaria has the 2nd place in the world after Iceland in the number of mineral springs. There are many unique natural monuments, 10 of which are included in the UNESCO list. 

European Integration. 

Болгария – государство ЕС с европейским законодательством и юстицией, и полноправный член Шенгенского пространства. 

Ease of transaction and moderate tax burden. 

A foreigner needs only a foreign passport to register a house or apartment as property. And the cost of buying a home, including all taxes and fees, does not exceed 4.5% of the price of the object. 

How to get a visa in Bulgaria? 

Russian citizens planning to visit Bulgaria are required to obtain a C visa (short-term - for 90 days). After real estate registration, an owner's multi-visa can be issued. 

Visa fee: Consular fee for a regular visa (processing time from 5 to 7 days) for citizens of the Russian Federation is 35 €, and for an urgent visa (processing time 3 days) - 70 €. Each applicant also pays a service fee of 19 €. 

Ожидается, что в 2025 году рынок недвижимости Болгарии останется стабильным, а рост цен на квартиры будет сдержанным, не превышая 8–10%.

Эксперты отмечают растущий интерес покупателей и инвесторов к новостройкам. Это связано с тем, что старые дома постепенно устаревают и не соответствуют современным стандартам. В отличие от них, новые жилые комплексы отличаются высокой энергоэффективностью, удобной инфраструктурой и современными удобствами.

Покупатели все чаще отдают предпочтение объектам, предлагающим дополнительные услуги, такие как фитнес-залы, детские площадки, парковки, а также профессиональное управление недвижимостью. Такие условия делают проживание более комфортным.

Рост цен в 2025 году будет обусловлен несколькими факторами. В 2024 году рынок недвижимости показал хорошие результаты: процентные ставки оставались на исторически низком уровне, а объем ипотечного кредитования увеличился на 36% за первые девять месяцев года. Однако возможное повышение ставок в 2025 году может охладить интерес некоторых покупателей, особенно тех, кто планирует приобретение первой квартиры. В то же время завершение большого количества новых строительных проектов расширит предложение на рынке.

Дополнительным фактором, способствующим активности рынка, может стать возможное вступление Болгарии в еврозону. Это может привлечь больше иностранных инвестиций и поддержать развитие рынка. Несмотря на более умеренные темпы роста по сравнению с предыдущими годами, недвижимость в Болгарии остается востребованной как среди местных, так и среди зарубежных покупателей.

Рынок аренды в 2025 году также продолжит демонстрировать положительную динамику.

Болгарский рынок недвижимости сегодня представляет собой привлекательное направление для инвестиций — как для частных покупателей, так и для компаний. Страна сочетает в себе удачное географическое положение, мягкий климат, живописную природу и богатое культурно-историческое наследие, что неизменно делает её интересной для новых инвесторов.

Вдоль побережья Чёрного моря на сотни километров раскинулись золотистые песчаные пляжи. За последние годы здесь активно развивается современная инфраструктура: строятся элитные коттеджи, жилые комплексы и апартаменты у моря. Такая недвижимость не только пользуется высоким спросом, но и является надёжным инструментом для получения стабильного дохода — как за счёт роста стоимости, так и за счёт аренды.

Если вы стремитесь купить недвижимость выгодно, безопасно и с перспективой доходности, мы готовы помочь вам подобрать оптимальный вариант.

Основные направления инвестиций в недвижимость Болгарии:

1. Сдача в аренду.

Один из самых популярных вариантов — покупка жилья с целью последующей краткосрочной или долгосрочной аренды. Особенно востребованы объекты в Софии и на курортах Черноморского побережья.

2. Покупка на ранних этапах строительства.

Инвестиции в проекты на стадии проектирования или начала строительства позволяют приобрести недвижимость по сниженной цене и продать её позже с высокой прибылью.

3. Комбинированное использование.

Некоторые инвесторы приобретают жильё не только для личного отдыха, но и для сдачи в аренду в сезон или круглый год, что позволяет совмещать удовольствие и доход.

4. Коммерческая недвижимость и земельные участки.

Всё больше предпринимателей выбирают Болгарию для ведения бизнеса — покупают участки под строительство, отели, магазины, рестораны или офисные здания.

Болгария остаётся страной с растущим потенциалом на рынке недвижимости. Здесь можно найти как выгодные объекты для инвестиций, так и комфортные варианты для личного проживания или отдыха.

Бургас или Варна: где выгоднее и комфортнее купить недвижимость?

Выбор между Бургасом и Варной — один из самых частых среди покупателей недвижимости в Болгарии. Оба города расположены на Черноморском побережье, имеют современную инфраструктуру, удобное сообщение с другими регионами и благоприятные условия для проживания как семей с детьми, так и пенсионеров или молодых специалистов. Тем не менее, каждый из них обладает своими особенностями, преимуществами и нюансами.

🏖️ Преимущества жизни в Бургасе

Бургас расположен примерно в 100 км южнее Варны, за живописными Балканскими горами. Это город среднего размера с более спокойным ритмом жизни, который неоднократно признавался лучшим местом для проживания в Болгарии.

Бургас активно развивается: строятся современные жилые комплексы, школы, медицинские учреждения и промышленные объекты. Именно здесь началось возведение первой в стране специализированной детской больницы. Развивается и социальная инфраструктура — открываются университеты, банки, магазины, мастерские и культурные центры.

Популярные жилые районы: Лазур, Братя Миладинови, Зорница, Изгрев и Сарафово. Любителям частных домов подойдут Крайморие, Сарафово, Банево и Ветрен.

Преимущества Бургаса:

🌤️ Мягкий климат: теплая зима, меньше осадков, чем в Варне.

🌊 Близость к известным курортам — Солнечный Берег, Несебр, Поморье, Созополь, Черноморец, Царево и Синеморец.

🚗 Отличная транспортная доступность — авто, железная дорога, внутренние рейсы.

🌳 Большой приморский парк без плотной застройки.

💧 Возможности для бальнеолечения в Бургасе и соседнем Поморье.

🏠 Широкий выбор объектов: от студий и апартаментов с видом на море до коттеджей и таунхаусов.

📈 Постоянный рост цен на недвижимость, что делает город перспективным для инвестиций.

🌆 Преимущества и особенности Варны

Варна — третий по величине город Болгарии, морская столица страны и культурный центр с богатым историческим прошлым. Город динамичный, многогранный и идеально подходит для тех, кто хочет сочетать комфортное проживание с активной городской жизнью.

Здесь развиты туризм, промышленность, образование, медицина и банковский сектор, что делает Варну привлекательной для работающих профессионалов и студентов. Ежегодно сюда приезжают тысячи молодых людей из разных стран.

Популярные и престижные районы: Центр, Чайка, Бриз, Левски — все они хорошо обеспечены инфраструктурой: школы, детсады, магазины, кафе, парки и удобный транспорт.

Преимущества Варны:

🛍️ Широкий выбор торговых центров, бутиков и ресторанов.

🏗️ Активное строительство жилья как в центре, так и у моря.

✈️ Международный аэропорт с круглогодичными рейсами.

Недостаток Варны:

💸 Более высокие цены на недвижимость — примерно на 15–20% выше, чем в Бургасе.

⚖️ Что выбрать: Бургас или Варну?

Решение зависит от ваших целей и стиля жизни.

Бургас — лучший выбор для тех, кто ценит спокойствие, умеренные цены, природу и курортную атмосферу. Он идеально подойдёт для постоянного проживания, отдыха и долгосрочных инвестиций.

Варна подойдёт тем, кто ищет динамичный ритм, развитую деловую среду, разнообразие развлечений и больше возможностей для карьерного роста.

📍 В итоге оба города предлагают отличные условия для жизни и инвестиций — вопрос лишь в том, что для вас важнее: спокойствие и уют Бургаса или активность и престиж Варны.

Facility Reservation. 

You choose the property you like, make a reservation deposit (2000-3000 euros), sign a deposit agreement. This amount must be transferred to a special account on the basis of the contract, using the services of the bank. The apartment is removed from the sale, the process of preparing documents for the transaction begins. 

Important: when buying real estate from the developer in installments, we conclude a preliminary contract with the developer. The contract describes the terms and conditions of repayment of the entire amount by the buyer 

Preparing a package of documents.  

After the deposit is made, the seller prepares the package of documents necessary to notarize the transaction: 

Certificate of assessed value (issued by the municipality authorities); 

Certificate from the cadastral service; 

Notarized deed from the seller; 

Declaration of marital status; 

Certificate of absence of tax debts (before the transaction, the manager of the company verbally or in writing confirms that there are no debts on support tax); 

Certificate of absence of encumbrances. 

You, as a buyer, will only be required to have a passport! 

Notarization of the transaction.  

One month later, we conclude the contract at a notary's office. The transaction is attended by the manager of the real estate agency, the seller, the buyer or their authorized representatives (if the transaction is carried out remotely by power of attorney). Full payment for the real estate takes place. 

Document Registration.  

The notarized sale and purchase agreement must be registered with the court and the Bulgarian Inscription Agency. This takes 7 days after receipt of the notarized deed. At the moment of registration of the contract, the ownership rights are transferred to the buyer. 

Within 2 months, the property is declared at the Municipal Tax Office by filling out a form and providing Bulstat numbers and a notarial deed. 

Re-negotiation of contracts with utility providers. 

On the basis of a notarial deed, support taxa contracts are concluded with the owner of the complex, as well as with utility services for the supply of electricity, water and sewerage, and other services. 

Support tax is an annual fee paid by all owners of apartments in a residential complex (analogous to housing and utilities). This money is used for maintenance of the swimming pool, scheduled repairs of the building, security, cleaning of common areas and adjacent territory. The size of the support fee depends on the area of the apartment and is 8-15 euros per square meter per year. 

There is housing in Bulgaria without support tax. This segment includes ordinary city apartments in Nessebar, Burgas or Varna or private houses. However, such properties are 30% more expensive and more difficult to rent out to tourists. Moreover, people who do not know Bulgarian will find it difficult to agree with their neighbors about paying for elevator electricity, light and repairs.

По прогнозам экспертов, рынок недвижимости Болгарии в 2026 году сохранит стабильность с умеренным ростом цен. Ожидается, что среднее повышение стоимости квартир составит 6–9%, что отражает постепенное и сбалансированное развитие рынка без резких колебаний.

📊 Основные тенденции

Интерес покупателей и инвесторов продолжит смещаться в сторону новых жилых комплексов. Старый жилой фонд постепенно устаревает: многие дома требуют ремонта и не соответствуют современным стандартам энергоэффективности и комфорта.

Новые проекты предлагают современное жильё с улучшенной инфраструктурой, благоустроенными придомовыми территориями и удобствами, такими как парковки, фитнес-залы, детские площадки и профессиональное управление недвижимостью. Это делает новостройки привлекательными как для проживания, так и для долгосрочных инвестиций.

🏙️ Предпочтения покупателей

Покупатели всё больше ориентируются на комплексные решения, где проживание и сервис сочетаются. В 2026 году спрос будет особенно высоким на:

квартиры с видом на море или центральные районы городов, объекты с доступом к фитнесу и оздоровительным зонам, жильё с возможностью сдачи в аренду и профессиональным управлением.

Такой подход повышает ликвидность объектов и делает их привлекательными для инвесторов, планирующих получать доход от аренды.

💶 Факторы, влияющие на цены

Рост цен на недвижимость в 2026 году будет умеренным и обусловлен несколькими ключевыми факторами:

📈 Стабильный спрос: по итогам 2025 года рынок показал устойчивый рост благодаря доступным ипотечным ставкам и расширению предложения.

🏗️ Новые проекты: завершение крупных строительных комплексов увеличит количество доступного жилья, что будет сдерживать резкие скачки цен.

💰 Ипотечное кредитование: возможное незначительное повышение процентных ставок слегка охладит активность среди покупателей первой квартиры, но на спрос инвесторов это влияние будет минимальным.

🇪🇺 Перспектива евроинтеграции: возможное вступление Болгарии в еврозону продолжает привлекать иностранных инвесторов и поддерживать доверие к рынку.

🌍 Инвестиционная привлекательность

Недвижимость в Болгарии остаётся надёжным активом для вложений. Мягкий климат, туристическая привлекательность, развитая инфраструктура и относительно низкие цены делают страну интересной как для местных, так и для зарубежных инвесторов.

🏘️ Рынок аренды

Спрос на аренду жилья продолжит рост в 2026 году. Особенно высок он останется в крупных городах — Софии, Варне, Пловдиве, Бургасе — и в курортных зонах. Это связано с увеличением числа студентов, иностранных специалистов и туристов, ищущих комфортное временное жильё.

Итог:

2026 год обещает быть спокойным и сбалансированным для рынка недвижимости Болгарии. Умеренный рост цен, активное строительство новостроек и стабильное ипотечное кредитование создадут комфортные условия для покупки жилья и инвестиций.