Забрана за продажба на земя на чужденци. 

Ако възнамерявате да си купите къща в България, имайте предвид законовата забрана за продажба на парцели на граждани на държави извън ЕС. Това ограничение не се отнася за апартаменти и жилища. 

Закупуването на къща е възможно, когато регистрирате и прехвърлите земята на юридическо лице. 

Разлики в изчисляването на жилищната площ на апартаментите. 

В България нетната разгъната застроена площ се оказва малко по-малка от номиналната разгъната застроена площ. Разминаването се дължи на факта, че в България жилищната площ включва дебелината на външните стени и дела на общите части на собственика на жилището (тераси, стълбище, асансьорна площадка и др.). 

Преди да изберете имот, попитайте нашия мениджър за информация относно размера на апартамента. 

Ипотека и вноски. 

Българските банки отпускат ипотечни кредити при 3-4% годишна лихва за повече от 10 години. Въпреки това е почти невъзможно руснак да вземе ипотечен кредит в българска банка.

Ипотека в България 

Можете също така да закупите апартамент на вноски за период до 10 години. Българските строителни предприемачи дават безлихвени вноски за 1-3 години, а за по-дълги периоди - по 3-7% годишно. 

Наличие на помощни таксони. 

Собствениците на апартаменти в жилищни комплекси и апартхотели плащат годишна такса за поддръжка на жилищния комплекс. Това плащане е донякъде сходно с услугата за жилище и комунални услуги. По правило таксата за поддръжка се изчислява въз основа на площта на апартамента и варира от 100 до 900 евро годишно. 

Ако не искате да поемате допълнителни разходи, можете да закупите имот без данък върху издръжката. Повечето частни къщи и обикновени градски апартаменти спадат към тази категория.. Въпреки това тези къщи трябва да плащат и минимални такси за поддръжка на квартала, стълбищата и асансьорите.

Пазарът на жилищни имоти в България продължава да се засилва, особено в крайбрежните райони. През второто тримесечие на 2024 г. най-значителен ръст е отчетен в Бургас - тук броят на сделките се е увеличил с 43,1% в сравнение с второто тримесечие на 2023 г., което е най-добрият показател в страната. Активизиране на търсенето се забелязва и в други големи центрове:

Варна отбеляза ръст на транзакциите от 4,2% за тримесечието и 7,8% за първата половина на годината.

В София също се наблюдава положителна динамика и засилване на покупателната активност.

Общи пазарни тенденции

През първите шест месеца на 2024 г. броят на сделките на българския пазар на недвижими имоти се е увеличил с повече от 27%, надхвърляйки резултатите от 2022 г., която преди това се считаше за един от най-активните периоди.

Ръстът на ипотечното кредитиране остава един от основните двигатели на развитието. През второто тримесечие са отпуснати над 15 хил. ипотечни кредита, което е със 17,7% повече в сравнение с година по-рано. За шест месеца обемът на ипотечното кредитиране се увеличи с 20,5%, за което допринесе запазването на ниския лихвен процент по жилищните кредити, който поддържа достъпността на покупката на жилище.

Бургас отново е лидер - броят на ипотечните сделки се е увеличил с 45,8% през второто тримесечие и с 37,8% в края на полугодието. София отбеляза увеличение на ипотечното кредитиране с 22,5%.

Перспективи за развитие

През второто тримесечие на 2024 г. са регистрирани 54 379 сделки - само с осем повече от 2023 г. Въпреки лекия спад през първата половина на годината (-0,71ТП3Т), пазарът показва признаци на възстановяване и постепенно се връща към рекордните нива от 2022 г.

От над стоте анализирани града в около четиридесет от тях броят на сделките се е увеличил, което показва нарастващия интерес на инвеститорите и купувачите. Имотите в големите градове и на морския бряг остават особено търсени, което поддържа българския жилищен пазар привлекателен за инвестиции и дългосрочни вложения.

На фона на трагичните събития в Украйна българските агенции регистрират ръст на запитванията за покупка на имот в България от украинци. Подготвихме статия, която ще помогне на украинските граждани да се ориентират в България, да разберат процедурата за покупка, да изберат най-добрия вариант за жилище, като се съобразяват със своите нужди и бюджет. 

Защо украинците купуват имоти в България 

Достъпни стойности на имотите. 

България е дестинацията с най-добро съотношение между качество и цена в Европа. През 2025 г. можете да закупите обзаведено студио в България на брега на морето от 27 000 евро, а апартамент с 2 спални - от 55 000 евро. Средните цени варират между 1000-1300 евро на квадратен метър, а в премиум сегмента те надхвърлят 1800 евро на квадратен метър. 

Култура и език на родството. 

Славянската култура е близка по дух до украинската. Освен това тук на практика няма езикова бариера. В България вече има много украинци, в известните български курорти има цели квартали с рускоговорящи жители на ОНД, а много местни жители знаят добре руски език. 

Местоположение, лесна обработка на транзакциите, голямо търсене на имоти. 

България е с благоприятно разположение спрямо Украйна. В тази страна, за да закупите жилищен имот, ви е необходим само валиден паспорт. Курортните жилища могат лесно да се отдават под наем по време на сезона за къпане, а ако искате да продадете, предвид голямото търсене и ограниченото предлагане на добри имоти на пазара. 

На лицата с чуждо гражданство е забранено да придобиват собственост върху земя. 

В България съществува забрана за закупуване на парцели от физически лица извън ЕС. Ето защо, ако искате да си купите къща, първо трябва да регистрирате фирма в България и да регистрирате парцела при юридическо лице. Няма такива трудности при закупуването на апартамент в комплекс. 

Разходите за откриване на фирма са (300 евро). Времево това отнема около 3-4 седмици. Също така, за да се открие дружество, е необходимо да се открие фирмена сметка в банка (банките искат тази услуга - 300-400 евро). 

Ипотечният кредит е нереалистичен, но е възможно да се плати на вноски. 

Българските банки отпускат ипотечни кредити само на граждани на България и други страни от ЕС. За гражданите на Украйна е доста трудно да получат ипотечен кредит. 

Украинците обаче могат да закупят апартамент на разсрочено плащане за срок от 1 до 3 години, а в някои жилищни комплекси - до 10 години. Тази възможност се прилага само за сегмента на имота от предприемача. Прочетете подробно за особеностите на разсроченото плащане в България

Според статистическите данни сред рускоговорящите граждани на Израел България е лидер по брой запитвания за покупка на имот в чужбина. Какви са причините за популярността на българската дестинация? Какви са особеностите на покупката на имот в България за почивка и постоянно пребиваване? 

Защо израелците купуват имоти в България? 

Благоприятни условия за пенсионерите. 

В България има държавна програма «Осигурен пенсионер», според която закупуването на недвижим имот от пенсионер дава възможност за получаване на разрешение за пребиваване в България. По силата на двустранно междуправителствено споразумение между България и еврейската държава израелската пенсия се запазва изцяло или частично, дори ако получателят й пребивава постоянно в България. 

Атрактивни цени на имотите. 

Средната цена на квадратен метър недвижим имот в България е 1 200 евро, докато в Израел тя е 8 000 евро; 

Ниски разходи за живот. 

Жизненият минимум за самотен човек в Израел през 2025 г. е определен на 800 евро, а за самотни родители - на 2250 евро. В същото време в България прагът на бедност за едно лице е 700 евро. Оказва се, че един израелец с малък стабилен доход у дома, може да живее във всеки град или курорт в България. 

Курорти за всеки вкус. 

България предлага неограничени възможности за отдих през цялата година: морски, ски и балнеоложки курорти, много исторически и архитектурни забележителности. 

Умерен климат. 

За разлика от знойните дни в «Обетованата земя», България се намира в умерени географски ширини. През летния сезон температурата тук рядко се покачва над 30 градуса по Целзий. 

Атрактивна данъчна система. 

Данъкът върху покупката на недвижим имот е само от 2 до 3% от кадастралната стойност на имота. 

В продължение на много години България е признат лидер сред чуждестранните държави, в които руснаците купуват имоти. 

Знаете ли, че? 

Според статистиката около 500 хил. имота са собственост на около 350 хил. руски граждани, което означава, че делът на купувачите от Русия сред останалите чуждестранни купувачи е около 80%. 

И дори въпреки лекия спад на руското търсене през последните години и увеличаването на броя на руснаците, които продават имотите си, България не губи лидерската си позиция. 

Защо руснаците купуват имоти в България 

Евтини имоти и достъпни цени. 

В сравнение с други ваканционни дестинации българските имоти се характеризират с най-доброто съотношение между цена и качество. През 2020 г. можете да закупите двустаен апартамент в България на първа линия на морето на цена от 55 000 евро. Средните цени варират между 800-1000 евро на метър. 

В същото време разходите за живот в България на практика не се различават от средното ниво в Русия. 

Целогодишен туризъм. 

България е всесезонна курортна дестинация с балнеоложки, морски и ски курорти, развито винопроизводство и уникални природни забележителности. 

Многобройна руска диаспора. 

Руската диаспора е най-голямата в България, като в някои морски курорти, като Свети Влас и Слънчев бряг, има цели рускоезични квартали. 

Атрактивни условия за пенсионерите. 

Страната разполага с опростена схема за издаване на разрешения за пребиваване на чуждестранни пенсионери, ако те имат собствен или нает имот. 

България се нарежда на второ място в света след Исландия по брой на минералните извори. Има много уникални природни паметници, 10 от които са включени в списъка на ЮНЕСКО. 

Европейска интеграция. 

България е държава от ЕС с европейско законодателство и правосъдие и пълноправен член на Шенгенското пространство. 

Опростеност на сделката и умерена данъчна тежест. 

Чужденецът се нуждае само от чуждестранен паспорт, за да регистрира къща или апартамент като собственост. А разходите за закупуване на жилище, включително всички данъци и такси, не надвишават 4,5% от цената на имота. 

Как да получа виза в България? 

Руските граждани, които планират да посетят България, трябва да получат виза С (краткосрочна - за 90 дни). След регистрацията на имота е възможно да се издаде виза за няколко собственици. 

Визова такса: Консулската такса за обикновена виза (срок на обработка от 5 до 7 дни) за граждани на Руската федерация е 35 EUR, а за спешна виза (срок на обработка 3 дни) - 70 EUR. Всеки кандидат заплаща и такса за обслужване в размер на 19 €. 

Очаква се пазарът на имоти в България да остане стабилен през 2025 г., а ръстът на цените на апартаментите да бъде слаб и да не надхвърля 8-10%.

Експертите отбелязват нарастващия интерес на купувачите и инвеститорите към новите сгради. Това се дължи на факта, че старите къщи постепенно остаряват и не отговарят на съвременните стандарти. За разлика от тях, новите жилищни комплекси се характеризират с висока енергийна ефективност, удобна инфраструктура и съвременни удобства.

Купувачите все повече предпочитат имоти, които предлагат допълнителни услуги, като фитнес зали, детски площадки, паркинг и професионално управление на имота. Подобни условия правят живота по-комфортен.

Няколко фактора ще стимулират ръста на цените през 2025 г. Пазарът на недвижими имоти се представи добре през 2024 г., като лихвените проценти останаха на исторически ниски нива, а ипотечното кредитиране се увеличи с 36% през първите девет месеца на годината. Възможното повишаване на лихвените проценти през 2025 г. обаче може да охлади интереса на някои купувачи, особено на тези, които планират да закупят първото си жилище. В същото време завършването на голям брой нови строителни проекти ще разшири предлагането на пазара.

Допълнителен фактор, допринасящ за пазарната активност, може да бъде евентуалното присъединяване на България към еврозоната. Това може да привлече повече чуждестранни инвестиции и да подпомогне развитието на пазара. Въпреки по-умерените темпове на растеж в сравнение с предходните години, имотите в България остават търсени както от местни, така и от чуждестранни купувачи.

Пазарът на наеми ще продължи да показва положителна динамика и през 2025 г.

Днес българският пазар на недвижими имоти представлява привлекателна инвестиционна дестинация както за частни купувачи, така и за компании. Страната съчетава благоприятно географско положение, мек климат, живописна природа и богато културно-историческо наследство, което неизменно я прави интересна за нови инвеститори.

По крайбрежието на Черно море златистите пясъчни плажове се простират на стотици километри. През последните години тук активно се развива модерна инфраструктура: строят се елитни вили, жилищни комплекси и апартаменти на брега на морето. Такива имоти са не само много търсени, но са и надежден инструмент за получаване на стабилен доход - както поради ръста на стойността, така и поради наема.

Ако искате да закупите имот изгодно, сигурно и с перспектива за печалба, ние сме готови да ви помогнем да намерите най-добрия вариант.

Основни области на инвестиране в имоти в България:

1. Наеми.

Един от най-популярните варианти е закупуването на жилище с цел последващо краткосрочно или дългосрочно отдаване под наем. Имотите в София и черноморските курорти са особено търсени.

2. Закупуване в ранните етапи на строителството.

Инвестирането в проекти на етап проектиране или строителство ви позволява да закупите имот на по-ниска цена и да го продадете по-късно с висока печалба.

3. Комбинирана употреба.

Някои инвеститори купуват жилища не само за лична почивка, но и за сезонно или целогодишно отдаване под наем, което им позволява да съчетаят удоволствието и доходите.

4. Търговски имоти и парцели.

Все повече предприемачи избират България за правене на бизнес - закупуване на парцели за строеж, хотели, магазини, ресторанти или офис сгради.

България остава страна с нарастващ потенциал на пазара на недвижими имоти. Тук можете да намерите както изгодни имоти за инвестиции, така и удобни варианти за лично жилище или почивка.

Бургас или Варна: къде е по-изгодно и удобно да се купи имот?

Изборът между Бургас и Варна е един от най-често срещаните сред купувачите на имоти в България. И двата града са разположени на брега на Черно море, имат модерна инфраструктура, удобни връзки с други региони и благоприятни условия за живот на семейства с деца, пенсионери или млади професионалисти. Въпреки това всеки от тях има своите особености, предимства и нюанси.

🏖️ Предимства на живота в Бургас

Бургас е разположен на около 100 км южно от Варна, зад живописната Стара планина. Това е средно голям град с по-спокоен ритъм на живот, който многократно е бил признаван за най-доброто място за живеене в България.

Бургас се развива активно: строят се модерни жилищни комплекси, училища, медицински центрове и промишлени съоръжения. Тук започва изграждането на първата в страната специализирана детска болница. Социалната инфраструктура също се развива - откриват се университети, банки, магазини, работилници и културни центрове.

Популярни жилищни райони са Лазур, Братя Миладинови, Зорница, Изгрев и Сарафово. За тези, които обичат частни къщи, са подходящи Крайморие, Сарафово, Банево и Ветрен.

Предимства на Бургас:

🌤️ Мек климат: топли зими, по-малко валежи, отколкото във Варна.

🌊 Близост до известни курорти - Слънчев бряг, Несебър, Поморие, Созопол, Черноморец, Царево и Синеморец.

🚗 Отлична транспортна достъпност - път, железница, вътрешни полети.

🌳 Голям крайморски парк без гъсто застрояване.

💧 Възможности за балнеолечение в Бургас и съседното Поморие.

🏠 Широка гама от имоти - от студия и апартаменти с изглед към морето до вили и градски къщи.

📈 Цените на недвижимите имоти постоянно се повишават, което превръща града в обещаваща инвестиционна дестинация.

🌆 Предимства и особености на Варна

Варна е третият по големина град в България, морската столица на страната и културен център с богато историческо минало. Градът е динамичен, многолик и идеален за тези, които искат да съчетаят комфортния живот с активния градски живот.

Тук са развити туризмът, промишлеността, образованието, медицината и банковото дело, което прави Варна привлекателна за работещи професионалисти и студенти. Всяка година тук пристигат хиляди млади хора от различни страни.

Популярни и престижни квартали: Център, Чайка, Бриз, Левски са добре осигурени с инфраструктура: училища, детски градини, магазини, кафенета, паркове и удобен транспорт.

Предимства на Варна:

🛍️ Широка гама от търговски центрове, бутици и ресторанти.

🏗️ Активно строителство на жилища както в центъра, така и на брега на морето.

✈️ Международно летище с целогодишни полети.

Недостатък на Варна:

💸 По-високи цени на имотите - с около 15-20% по-високи от тези в Бургас.

⚖️ Какво да изберем: Бургас или Варна?

Решението зависи от вашите цели и начин на живот.

Бургас е най-добрият избор за тези, които ценят спокойствието, разумните цени, природата и курортната атмосфера. Той е идеален за постоянно пребиваване, почивка и дългосрочни инвестиции.

Варна е подходяща за тези, които търсят динамичен ритъм, развита бизнес среда, разнообразни развлечения и повече възможности за професионална реализация.

📍 В резултат на това и двата града предлагат отлични условия за живот и инвестиране - единственият въпрос е кое е по-важно за вас: спокойствието и уютът на Бургас или активността и престижът на Варна.

Резервация на съоръжението. 

Избирате имот, който ви харесва, внасяте депозит за резервация (2000-3000 евро) и подписвате договор за депозит. Тази сума трябва да бъде преведена по специална сметка въз основа на договора, като се използват услугите на банка. Жилището се изтегля от пазара и започва процесът на подготовка на документите за сделката. 

Важно: Когато купуваме имот от предприемач на разсрочено плащане, сключваме предварителен договор с предприемача. В договора се описват сроковете и условията за изплащане на цялата сума от купувача 

Изготвяне на пакет от документи.  

След внасянето на депозита продавачът подготвя пакета от документи, необходими за нотариалното изповядване на сделката: 

Удостоверение за оценена стойност (издадено от общинските власти); 

Удостоверение от службата по кадастъра; 

Нотариален акт от продавача; 

Декларация за семейно положение; 

Удостоверение за липса на данъчни задължения (преди сделката управителят на дружеството устно или писмено потвърждава, че няма задължения за данък върху добавената стойност); 

Удостоверение за липса на тежести. 

От вас, като купувач, се изисква само паспорт! 

Нотариална заверка на сделката.  

Един месец по-късно сключваме договора в нотариалната кантора. На сделката присъстват управителят на агенцията за недвижими имоти, продавачът, купувачът или техни упълномощени представители (ако сделката се извършва от разстояние с пълномощно). Извършва се пълно плащане на имота. 

Регистрация на документи.  

Нотариално завереният договор за покупко-продажба трябва да бъде регистриран в съда и в Агенцията по вписванията. Това става в срок от 7 дни след получаването на нотариалния акт. В момента на регистрацията на договора правото на собственост се прехвърля на купувача. 

В рамките на 2 месеца имотът се декларира в общинската данъчна служба, като се попълва формуляр и се предоставят номера по Булстат и нотариален акт. 

предоговаряне на договорите с доставчиците на комунални услуги. 

Въз основа на нотариален акт се сключват договори за помощни такси със собственика на комплекса, както и с обществените служби за доставка на електроенергия, вода и канализация и други услуги. 

Данъкът за поддръжка е годишна такса, която се плаща от всички собственици на апартаменти в жилищен комплекс (аналогично на жилищните и комуналните услуги). Тези средства се използват за поддръжка на плувния басейн, планови ремонти на сградата, охрана, почистване на общите части и съседната територия. Размерът на таксата за поддръжка зависи от площта на апартамента и е 8-15 евро на квадратен метър годишно. 

В България има жилища без данък върху издръжката. Този сегмент включва обикновени градски апартаменти в Несебър, Бургас или Варна или частни къщи. Такива имоти обаче са 30% по-скъпи и по-трудно се отдават под наем на туристи. Освен това хората, които не знаят български език, трудно ще се споразумеят със съседите си за заплащане на тока за асансьора, осветлението и ремонтите.

Според експертните прогнози през 2026 г. българският пазар на недвижими имоти ще остане стабилен с умерено увеличение на цените. Средното увеличение на цените на апартаментите се очаква да бъде 6-9%, което отразява постепенно и балансирано развитие на пазара без резки колебания.

📊 Основни тенденции

Интересът на купувачите и инвеститорите ще продължи да се насочва към нови жилищни комплекси. Старият жилищен фонд постепенно излиза от употреба: много къщи се нуждаят от ремонт и не отговарят на съвременните стандарти за енергийна ефективност и комфорт.

Новите проекти предлагат модерни жилища с подобрена инфраструктура, озеленени квартали и удобства като паркинги, фитнес съоръжения, детски площадки и професионално управление на имоти. Това прави новите сгради привлекателни както за жилищни, така и за дългосрочни инвестиции.

🏙️ Предпочитания на клиентите

Купувачите все повече се ориентират към цялостни решения, в които се съчетават настаняване и обслужване. През 2026 г. търсенето ще бъде особено голямо за:

апартаменти с гледка към морето или центъра на града, имоти с достъп до фитнес и уелнес зони, жилища под наем и професионално управление.

Този подход увеличава ликвидността на имотите и ги прави привлекателни за инвеститори, които планират да получават приходи от наем.

💶 Фактори, влияещи върху цените

Ръстът на цените на имотите през 2026 г. ще бъде умерен и ще се дължи на няколко основни фактора:

📈 Стабилно търсене: в края на 2025 г. пазарът бележи стабилен ръст благодарение на достъпните лихвени проценти по ипотечните кредити и разширяващото се предлагане.

🏗️ Нови проекти: завършването на големи строителни комплекси ще увеличи броя на жилищата на достъпни цени, което ще ограничи скоковете в цените.

💰 Ипотечно кредитиране: евентуално леко увеличение на лихвените проценти ще доведе до леко охлаждане на активността сред купувачите на първо жилище, но въздействието върху търсенето от страна на инвеститорите ще бъде минимално.

🇪🇺 Перспектива за евроинтеграция: Възможното присъединяване на България към еврозоната продължава да привлича чуждестранни инвеститори и да поддържа доверието на пазара.

🌍 Инвестиционна привлекателност

Имотите в България остават надежден инвестиционен актив. Мекият климат, туристическите атракции, развитата инфраструктура и сравнително ниските цени правят страната интересна както за местните, така и за чуждестранните инвеститори.

🏘️ Пазар на наеми

Търсенето на жилища под наем ще продължи да нараства и през 2026 г. То ще остане особено високо в големите градове - София, Варна, Пловдив, Бургас - и в курортните райони. Това се дължи на нарастващия брой студенти, чуждестранни специалисти и туристи, които търсят комфортно временно настаняване.

Извод:

2026 г. обещава да бъде спокойна и балансирана за българския пазар на имоти. Умереният ръст на цените, активното строителство на нови сгради и стабилното ипотечно кредитиране ще създадат комфортни условия за покупка на жилище и инвестиции.